101을 투자하는 주거 및 상업용 부동산

부동산 투자

부동산 투자는 초심자에게 위협적인 것처럼 보일 수 있습니다. 대부분의 미국인이 부동산을 소유하기위한 첫 번째이자 유일한 방법은 주택을 구입하는 것입니다. 이는 복잡한 문제를 추가하지 않고도 충분히 도전적입니다! 결국, 모기지 지불, 보험료 및 유지 보수 비용으로 더 많은 것을 신청할 올바른 마음으로 누가 가입할까요?

대답으로, 부동산 시장 투자에서 볼 수있는 역사적 감사 율 (지난 35 년 동안 연간 약 9 %) 만 보면됩니다. ¹ 이것은 경제가 성장함에 따라 일자리가 창출되기 때문에 의미가 있습니다. 미국 인구가 200 년 전에 약 5 백만 명의 영혼이 앉아 있었다고 생각해보십시오. 한 세기 전, 우리나라에는 약 7 천 5 백만 명의 사람들이 살고있었습니다. 오늘날 그 숫자는 4 배 이상 증가했으며 현재 3 억 명이 넘는 사람들이 미국의 A 집이라고 부르고 있습니다. 대부분의 사람들은 어느 시점에서 일할 장소와 장소라는 두 가지가 필요할 것이라고 생각할 수 있습니다. 살다! ^2,3 그런데 두 가지 모두 부동산이 필요합니다.

일반적으로 말해서, 우리나라에서 계속해서 새로운 집과 일자리를 창출하려면 우리가 접근 할 수있는 유한 한 토지 공급에서 끌어 내야합니다. 이 토지의 양 (공급)이 감소함에 따라 수요 (수요)가 증가하더라도 가격은 점점 더 높아집니다. 1800 년대의 Great Westward 확장에 대해 배우면서 초등학교에 돌아 왔을 때를 기억하십니까? 그 당시 연방 정부는 그 땅에서 살면서 일하기로 동의 한 시민들에게 말 그대로 땅을 제공하고있었습니다. 당시의 토지 공급이 수요를 크게 초과했기 때문에 그들은 매우 관대 할 수있었습니다.

더 이상 그렇지 않습니다. 그리고 유한 한 자원과 마찬가지로 인구가 증가함에 따라 가격이 계속 상승하여 우리의 고정 공급 토지를 소비하게 될 것입니다. 따라서 정통한 개인은 부동산을 건전한 투자로 볼 것입니다. 그러나 이것은 부동산 시장이 금융 시장이받는 기복에 영향을받지 않는다는 의미는 아닙니다. 그것에서 멀리! 사실, 부동산 투자에서 성공하지 못한 대부분의 사람들은 단기적인 변동에 과잉 반응하고 그에 따라 자신의 소유물을 저글링하려는 사람들입니다.

부동산 투자의 잠재적 가치를 충분히 실현하기 위해서는 단기적 손실을 극복하고 장기적인 가치 상승을 활용하기 위해 일반적으로 수년에 걸쳐 (심지어 은퇴 이후에도) 부동산을 사고 보유해야합니다. 또한 인구가 증가함에 따라 모든 토지 가격이 계속 상승한다는 것은 이론적으로 사실이지만 경우에 따라 시간이 걸릴 수 있습니다.

따라서 단순히 오래된 부동산을 구입 한 다음 편안히 앉아 부동산 가치가 평가되는 것을 보는 것만으로는 충분하지 않습니다. 다른 부동산 (상대적으로 말하면)보다 더 빠른 속도로 가치 상승을 볼 수있는 기회를 최대화하려면 구매하기 전에 부동산의 가치를 평가하는 검증 된 방법을 적용해야합니다. 여기에는 지역 부동산 시장 및 경제 분석, 진지하게 고려하는 모든 부동산에 대한 철저한 검사 및 평가, 예상 소득 흐름과 나가는 지출에 대한 현실적인 계산이 포함됩니다.

이러한 모든 고려 사항과 그 이상은이 다부 튜토리얼: 주거 및 상업용 부동산 투자 101! 이 기사에서는 재산을 늘리기 위해 재산을 사는 것의 장단점을 설명하겠습니다. 그런 다음 시간이 지남에 따라 시장에서 누리는 수익을 얻고 싶지만 번거 로움을 처리하고 싶지 않은 사람들을 위해 좀 더 간접적 인 부동산 투자 방법에 대해 이야기하겠습니다. -집주인과 함께.

두 번째 기사 인 ' 부동산에 직접 투자하는 방법' 에서는 주거용 부동산, 상업용 부동산, 미개발 토지의 세 가지 주요 유형의 부동산에 대한 투자와 관련된 사항에 대해 자세히 설명하겠습니다. Part 3, Real Estate Valuation and Cash Flow Analysis 에서는 부동산 투자

활동을 위한 바람직한 영역을 찾아 내고 적절한 평가를 수행하는 방법 및 단계별 로 이해해야하는 원칙을 다룰 것입니다. 현금 흐름을 결정하는 방법 (즉, 임대 수입에서 비용을 뺀 값).

이 시리즈의 4 부인 부동산 투자에서 거래 협상 및 사기 방지에서는 부동산 거래 (비용)를 효율적으로 성사시키는 세부적인 요점에 대한 통찰력과 전혀 피해야 할 끔찍한 부동산 투자에 대한 입문서를 제공합니다. 소송 비용. 이 기사를 읽은 후에는 부동산 세계의 일반적인 "레몬 함정"과 비 윤리적 인 구매자 및 판매자가 사용하는 대중적인 전술을 식별 할 준비가 될 것입니다.

따라서 더 이상 고민하지 않고 주거 및 상업용 부동산 투자 101을 알려드립니다 !

101을 투자하는 주거 및 상업용 부동산

뉴욕, 로스 앤젤레스, 샌프란시스코와 같은 대도시의 공통점은 무엇입니까? 우선, 번성하는 모든 대도시의 부동산 가격은 주변에서 가장 높습니다! 이는 개발 가능한 토지의 공급이 큰 수요에 비해 부족하기 때문입니다. 따라서 주거용 및 상업용 부동산은 모두 프리미엄으로 판매 할 가능성이 높습니다.

반대로, 미국 중서부 또는 남부 대부분의 부동산 가격은 건축 가능한 토지가 더 많이 공급되기 때문에 훨씬 낮습니다 (즉, "넓은 열린 공간"이라고 생각). 그렇다고 그러한 농촌 지역에서 이루어진 부동산 투자에 대해 좋은 평가를받을 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 그에 따라 기대치를 조정해야합니다. 예를 들어, 상태가

미국 심장부 어딘가에 껴안고있는 아늑한 작은 마을 인 중형 타운 A의 지역 경제는 건전하고 확장 할 준비가되어 있습니다. 그러면 해당 지역의 (잘 연구되고 재정적으로 건전한) 투자 부동산을 평가할 모든 권리가 있습니다. 시간이 지남에 따라 멋지게. 평생 동안 맨해튼 타운 하우스에서 기대할 수있는 종류의 보험료를 요구하지 않을 수도 있지만 이것은 원래 투자에 대한 전체적인 가치보다 덜 중요합니다.

진보, 산업 및 생산성은 모두 부동산 가격에 긍정적 인 영향을 미치며, 돈이 늘어나는 것을보고자하는 지능적인 투자자에게는 많은 분야에서 기회가 많습니다. 투자 부동산을 분석하고 선택하는 방법을 이해하는 한 일반 지역에서 가치있는 부동산을 찾을 수있을 것입니다. 예를 들어 경제적으로 침체 된 지역에 살고 있지 않더라도 REIT 및 REIT 뮤추얼 펀드 (나중에 설명)를 통해 간접적으로 부동산에 투자 할 수 있습니다.

부동산 투자의 장점:

1. 부동산 평가 및 임대 소득

부동산 투자자가 자신의 재산에서 돈을 버는 방법에는 두 가지가 있습니다: 시간에 따른 감사 및 / 또는 임차인의 임대 수입. 더욱이 주식 및 채권과 같은 다른 (퇴직하지 않은) 금융 증권과 달리 자산 가치 상승은 투자자가 매도하기로 선택한 시점까지 과세 연기됩니다. 임대 부동산 판매로 인한 이익을 다른 임대 부동산을 구매하는 데 사용하는 경우에도 세금 납부는 여전히 피할 수 있습니다. 이를 Starker 교환 또는 IRS 섹션 1031 교환이라고합니다.

다행히도 투자자가 임대 부동산 판매 수익을 이월하지 않기로 결정하더라도 해당 부동산이 1 년 이상 보유 된 경우 해당 수익에 대한 과세는 최대 15 %로 제한됩니다. 이러한 이익은 장기 자본 이득으로 분류되며 최대 40 %의 세율로 과세 될 수있는 단기 자본 이득보다 현저히 낮은 세율로 과세됩니다. (Yikes!)

그러나 문제가 있으며 IRS가 (비 롤오버) 임대 부동산 판매에서 실현 된 이익을 분류하는 방식에 있습니다. 즉, 정부는 임대 부동산 판매 수익을 단순히 판매 가격에서 구매 가격을 뺀 값으로 계산하지 않습니다. 대신 투자자

가 세금 환급에 대해 주장하는 감가 상각 (즉, 시간이 지남에 따라 재산 가치의 감소, 특히 마모로 인한 재산 가치 하락) 은 재산을 소유 한 해마다 원래 구매 가격, 그리고이 숫자는 판매로 인한 총 이익을 결정하는 데 사용됩니다.

예를 들어, 5 년 전에 구입 한 임대 부동산을 $ 100,000에 판매 할 계획이라고 가정 해보십시오. 각 소유권 연도에 대해 총 $ 15,000에 대해 세금 신고서에 대한 감가 상각으로 $ 3,000를 청구했습니다. 이제 귀하의 재산이 같은 5 년 동안 매년 10 %의 비율로 상승하여 총 투자 가치가 $ 110,000로 증가했다고 상상해보십시오.

언뜻보기에 귀하의 과세 이익이 $ 10,000 ($ 110,000 – $ 100,000 = $ 10,000) 인 것처럼 보이지만 IRS는 그렇게 보지 않습니다! 그들의 눈에 당신의 총 이익에는 세금 환급에서 청구 한 $ 15,000 감가 상각이 포함될 것입니다. 따라서 실제로 판매로 $ 10,000 ($ 100,000 – $ 15,000 = $ 85,000,

$ 110,000 – $ 85,000 = $ 25,000)를 벌었음에도 불구하고 $ 25,000의 이익을 빚진 것 입니다. 포인트를 집으로 돌리기 위해: $ 10,000의 15 %는 $ 1,500입니다. 반면 $ 25,000의 15 %는 $ 3,750입니다. 이는 원래 금액의 두 배 이상입니다!

물론이 그림은 임대 수입에서 얻은 수익에서 5 년 동안 지출을 뺀 금액을 고려하지 않았습니다. 이를 "현금 흐름"이라고하며 임대 부동산이 가치있는 투자가 될지 여부를 결정하는 주요 요인입니다. 일반적으로 자산 소유 초기에는 현금 흐름이 적습니다. 처음에 큰 계약금을 지불하지 않는 한 (모기지에 대한) 월별 영업 이익은 모기지 비용, 재산세, 보험 및 유지 보수 비용으로 인해 소모되기 때문입니다.

(참고: 현금 흐름 (부동산에 대한 비용 (예: 모기지, 재산세, 보험, 유지 보수)을 초과하는 임대 소득)은이 자습서의 3 부에서 더 자세히 다룹니다.

최상의 시나리오에서 투자자는 비용이 증가하는 것보다 더 빨리 부동산 임대료를 인상하여 꾸준한 이익을 얻을 수 있습니다. 그러나 이것은 경제 성장이 더디거나 더 심하면 경기 침체기에는 불가능할 수 있습니다. 이 경우 임대료가 떨어질 수도 있습니다!

Starker 거래소

Starker Exchange는 DIY 친화적이지 않습니다. 일반적으로 제 3자가 프로세스를 감독해야하며 임대 부동산 판매 수익은 에스크로 계정으로 들어갑니다. 또한 45 일 이내에 대체 부동산을 확인하고 6 개월 이내에 새 구매를 완료해야합니다. 대부분의 사람들은 이러한 롤오버 구매를 지원하기 위해 세무 고문 / 변호사를 고용하여 모든 "i"가 점선으로 표시되고 "t"가 교차되도록합니다!

2. 레버리지

부동산을 사용하면 일반적으로 투자 (가치)의 80 % 이상을 빌릴 수 있으므로 적은 비용으로 훨씬 더 큰 자산을 관리 할 수 ​​있습니다. 예를 들어, 이전 섹션에서 "구입"한 $ 100,000의 가상 자산을 기억하십니까?

그 장소를 사기 위해 현금으로 가득 찬 서류 가방을 들고 은행에 들어가는 자신을 상상하지 못했을 가능성이 있습니다. (그래도 지금 은 그렇 겠죠 ?) 오히려 대부분의 사람들과 같다면 투자 비용을 지불하기 위해 모기지를 받아야합니다.

아르키메데스:“충분한 레버리지를 주시면 세상을 움직일 것입니다 !!”

전통적으로 이는 최소 20 %의 계약금 (이 예의 경우 $ 20,000)으로 모기지 제공 업체에 접근하여 대출 기관에 미결제 잔액을 조달하도록 요청하는 것을 의미합니다. 이런 식으로 구매 가격의 5 분의 1로만 $ 100,000의 실물 자산을 관리 할 수 ​​있습니다. 시간이 지남에 따라 재산 가치가 상승하면 원하는대로 빌린 돈에 더하여 원래 투자로 돈을 벌 수있는 기회가 있습니다.

설명을 위해 앞서 언급 한 부동산을 몇 년 동안 보유한 후 해당 부동산의 가치가 $ 120,000로 증가한다고 가정 해 보겠습니다. 이 시점에서 매도하기로 선택한 경우 대출 기관에 미결제 금액 ($ 120,000 – $ 80,000 = $ 40,000)을 지불 한 후 원래 투자액 $ 20,000 (모기지에 대한 계약금)에 대해 100 % 수익을 얻었습니다.. 물론,이 단순화 된 예는 소유 기간 동안 귀하의 재산이 기괴한 림보에 존재했고 귀하가 모기지에 더 많은 금액을 지불하지 않았거나 임대 수입으로 인한 긍정적 (또는 부정적) 현금 흐름을 경험하지 않았다고 가정합니다. 또한 기괴한 세계에서 IRS는 사람들에게 세금에 대한 무료 패스를 제공하고 부동산 매매와 관련된 거래 비용이 존재하지 않는다고 가정합니다!

3. 장기 투자

장기 투자의 이점 중 하나는 수년간 증권과 자산을 보유함으로써 발생하는 세금 부담이 줄어든다는 것입니다. 이전 섹션에서 논의했듯이 부동산 판매에 대한 세금은 수입에서 큰 부분을 차지할 수 있습니다. 또한 부동산 매매와 관련된 거래 비용 및 기타 수수료는 번거롭고

부동산 자산 총 가치의 15 % (또는 그 이상)까지 발생할 수 있습니다.

금융 부문에서는 시장이 만드는 모든 움직임에 대해보고하는 큰 사업이 있으며, 네트워크를 후원하는 의사 분석가는 괴롭힘을당하는 표현을 사용하여 투자자에게 낮은 가격으로 매수하고 높은 가격으로 매도하려는 광적인 시도에서 자신의 소유물을 저글링하도록 "조언"합니다. 그러나 부동산 투자와 마찬가지로 잦은 매매는 중개인 수수료 및 다양한 거래 수수료는 말할 것도없고 단기 자본 이득 과세의 형태로 투자자 수익에 먹입니다. 금융 증권과 부동산에 돈을 투자 한 많은 사람들은 조언 아래 이러한 고려 사항을 고려하지 않고 결국 시장이 오랫동안 누려온 장기적 가치를 놓치고 있습니다 (역사적으로 연간 평균 7 ~ 10 %). 동시에 우리 사회에 퍼져있는 나쁜 투자 조언으로 구성된 커미션 구동 기계를 공급합니다.

그러나 부동산 시장 가격은 주식 시장 가격만큼 지속적으로 변화하고 있지만 이러한 변화에 대한보고 전용 네트워크 채널, 간행물, 이메일 및 텍스트 알림은 없습니다. "눈에 띄지 않게, 마음에 두지 않는다."라는 속담에서 부동산 투자자는 시장 가격의 미묘하고 솔직히 중요하지 않은 단기적인 조작을 무시하는 것과 함께 제공되는 상대적인 마음의 평화를 얻습니다. 장기적인 성장을 선호합니다. 또한, 순간적으로 거래 될 수있는 주식이나 채권과 달리 매각을 위해 부동산을 준비하는 데 수반되는 번거 로움은 노력하고 있으며 (시간 소모적 인 것은 말할 것도없고) 충동 적 매도에 대한 추가적인 장벽으로 작용합니다.

예를 들어, 위와 같은 시나리오를 상상해보십시오. 이제는 기괴한 세계에 부동산 시장의 최신 변동을보고하는 네트워크 TV 채널 인 Real Estate Watch! 더욱이 최근의 침체로 인해 귀하의 재산 가치가 $ 80,000로 떨어졌고 귀하는 원래 투자에서 기술적으로 100 %의 손실 (

계약금 $ 20,000)을 벌어 들인 것을 볼 수 있습니다. 공황 상태에서 당신은 물건이 "악화"되기 전에 매각을 선택하고 결국 실제 자산을 희생하게됩니다. 결과적으로 거래 비용과 마감 수수료를 충당하기 위해 실제로 판매 비용을 지불해야합니다!

몇 달 후, Real Estate Watch! 채널 서핑 중에 시장이 반등했음을 알 수 있습니다. 이전 재산의 가치가 침체 이전의 상태로 돌아 왔습니다! 맹목적인 분노로 당신은 평면 스크린에 TV 리모컨을 던져서 그것을 산산조각냅니다. 그런 다음 추가 모욕으로, 대체 텔레비전을 살 돈이 없다는 것을 기억합니다. 이미 부동산 벤처에 목욕을 한 것입니다.

반대 시장

부동산 투자의 한 가지 장점은 부동산 가치가 주식 시장 및 / 또는 보유 할 수있는 다른 유형의 자산과 동기화되지 않는다는 것입니다. 이는 경제 침체에서 하나 이상의 시장 부문이 저조한 상황에서 다양한 투자 포트폴리오가 손실을 헤지하는 데 도움이 될 수 있기 때문에 유익합니다.

4. 재산에 가치 추가

직접 또는 뮤추얼 펀드를 통해 간접적으로 주식과 채권을 구매하여 회사에 투자 할 때 그 후에는 앉아서 증권이 평가되는 것을 지켜 보는 것 외에는 할 일이별로 없습니다. 예외는 당신이 특정 회사에서 많은 주식을 소유하고 그 회사의 운영에 대해 더 많은 발언권을 부여하는 경우입니다. 그러나 투자에서보다 적극적인 역할을 수행하기 위해 Microsoft에서 지배 지분을 구매할 수있는 위치에있을 필요는 없습니다.

현명한 부동산 투자자는 종종 표면적 인 결함이있는 부동산을 식별 한 다음 기민한 협상 기술을 사용하여 할인 된 가격에 구매할 수 있습니다. 이것은 시장 가치를 높이기 위해 소매를 걷어 올리고 투자에 약간의 노력을 기울이는 아이디어를 좋아하는 사람들에게 특히 매력적입니다. 새로운 페인트 칠, 조경주의 또는 단순히 좋은

청소가 필요한 부동산이 부동산 시장에 풍부하며 적절한 마음가짐을 가진 투자자가 약간의 TLC를 적용하기를 기다리고 있습니다!

주택 개량을위한 재능이있는 일부 투자자는 그보다 더 나아가서 고의적으로 낡거나 다른 방식으로 낡은 부동산을 찾아 시장에 다시 배치 할 목적으로 구입합니다.

"뒤집기"라고하는 이 관행 은 올바르게 접근하면 유리할 수 있습니다. 그러나 주택 시장의 가격 책정에 영향을 미치는 경제 지표 (

나중에 자세히 설명), 단기 자본 이득세 (이전에 논의) 및 거래 비용에 대한 적절한 이해없이이 틈새 시장에 뛰어 드는 실수를 저 지르지 마십시오. 부동산 판매 및 실제 판매 금액에 대한

수리 비용이들 것입니다. 그렇지 않으면 괜찮은 수익을 얻을 기회가없는 돈 구덩이에 피, 땀, 눈물을 쏟아 붓게 될 수 있습니다!

오리발

수익을 위해 재산을 재판매하기 위해 그러한 개조를 수행하는 유일한 목적으로 대규모 개조가 필요한 부실한 부동산을 구입하는 부동산 투자자를 "플립 퍼"라고합니다.

5. 토지의 유한 공급

부동산에 관한 Mark Twain의 상징적 인 인용문에 익숙 할 것입니다.

많은 생각을하지 않았을 가능성이 있지만, 트웨인 씨는 세계 인구가 약 16 억이었던 19 세기 후반에 살았다 고 생각해보십시오. 이를 살펴보면 2014 년 세계 총인구는 70 억이 넘습니다. 따라서 인구가 10 억에 도달하는 데 20 만년 이상이 걸렸고 1 세기가 조금 넘는 시간에 우리는 그 숫자를 6 배 넘게 넘어 섰습니다!

땅은 사람들이 항상 필요로하는 것 중 하나 일 뿐이며 화성이나 달의 식민지화를 제외하고는 우리가 항상 가졌던 양에 거의 집착합니다. 급증하는 수요와 고정 공급을 결합하면 부동산을 매력적인 투자로 보는 것은 어렵지 않습니다. 또한 사람들은 상대적으로 서로 가깝고 도로, 철도 및 공항을 포함한 견고한 교통 인프라에 직접 근접하는 경향이 있습니다.

번성하는 대도시 지역 및 주변 교외 지역에 위치한 개발 가능한 토지가 적은 부동산은 가장 높은 프리미엄을받는 경향이 있습니다 (일반적으로 가장 높은 평가를받습니다). 이 튜토리얼의 시작 부분에서 언급했듯이 뉴욕시와 샌프란시스코와 같은 지역의 부동산 가격은 이러한 이유로 하늘이 높습니다. 이는 하와이, 일본 및 대만과 같은 섬 및 섬 체인에도 적용됩니다.

이스트 미드 타운 스카이 라인, 뉴욕

부동산 투자의 단점:

1. 엄청난 시간 약속

부동산에 투자하는 것은 공원을 걷는 것이 아닙니다. 지역 경제의 상태를 파악하고 주택 가격 동향을 조사하고 잠재적 인 부동산을 찾는 데는 모두 시간이 걸립니다. 구매하기 전에 부지런히하지 않으면 레몬으로 끝날 수 있습니다.

또한 부동산을 임대하기로 선택한 경우 집주인이되는 데 따르는 모든 책임을 맡을 준비가되어 있어야합니다. 당신의 직업은 단순히 신뢰할 수있는 세입자를 찾고 매달 수표를받는 것을 수반하지 않습니다. 또한 모든 유지 관리 문제를 포함하여 임대하는 동안 발생할 수있는 모든 문제를 처리해야합니다.

임대 부동산의 온수 탱크가 고장난 오전 2시에 전화를받을 준비가 되었습니까? 하청 업체를 고용하고 수리를 감독 할 시간이 있습니까? 그렇지 않다면 집주인이되는 것은 당신을위한 것이 아닙니다.

이러한 많은 문제를 처리하기 위해 부동산 관리자를 고용 할 수 있다는 것은 사실이지만, 이것은 비용이 듭니다. 또한 이러한 방식으로 책임을 위임한다고해서 완전히 빠져 나가지는 않습니다. 비용은 여전히 ​​귀하와 함께 멈 춥니 다. 즉, 사인 오프하고 주요 수리를 감독해야합니다.

2. 쉬운 재물로가는 길이 아니다

이 책이나 저 책을 구입해야만 배울 수있는 비밀 방법, 방법을 사용하여 부동산 투자에 수백만 달러를 벌었다고 솔직한 대변인이 자랑하는 심야 정보 광고 중 하나를 본 적이 있습니까? 비디오 또는 기타 독점 제품? … 물론 있습니다! 이 나라는 일종의 속임수를 사용하여 거의 노력하지 않고 빨리 부자가 되려는 미국의 욕구를 잡아 먹는 표준적인 허 커가 없었다면 똑같지 않을 것입니다. 한 번 PT Barnum과 마찬가지로 (평판 적으로) 다음과 같이 말했습니다.

그러나 사실, 부동산 투자를 통해 부를 쌓고 좋은 구식 팔꿈치 기름을 절약하는 비밀 방법은 없습니다. 부동산을 조사하고, 잠재적 인 흥정을 확인하고, 예상 현금 흐름을 결정하기 위해 숫자를 실행하는 데 시간을 투자한다면 지구상의 모든 전문가 학교 졸업생보다 부동산 투자의 혜택을 누릴 수있는 더 나은 태세가 될 것입니다! (우리는 나중에 속성을 평가하는 세부 사항에 대해 설명합니다.)

3. 위험

부동산 투자는 주식, 채권 및 뮤추얼 펀드와 같은 다른 종류의 투자와 관련된 동일한 위험에 노출됩니다. 앞서 언급했듯이 부동산 시장은 수시로 단기적인 변동을 경험할 것이며 이들 중 일부는 귀하의 부동산 가치에 악영향을 미칠 것입니다. 부동산 투자자는 역사적으로 주식 시장 투자자가 누리는 것과 비슷한 전반적인 수익을 누렸지 만 과거의 성과가 미래의 결과를 보장하지는 않습니다.

또한 투자 재산을 임대하려는 의도라면 가장 성실한 세입자조차도 소유주와 같은 방식으로 임대료를 관리하지 않는다는 사실을 인식하는 것이 중요합니다. 사고가 발생하고 자녀 나 애완 동물을 키우는 사람은 누구나 알고 있듯이 마모는 거주의 불가피한 결과입니다.

또한 세입자는 단순히 하늘에서 떨어지지 않고 즉시 임대 부동산을 차지합니다. 신뢰할 수 있고 신뢰할 수있는 임차인을 찾고, 보증금, 임대 계약 및 우리의 소송이 제기 된 현대적 존재와 관련된 기타 모든 관료적 사소한 사항을 처리하는 것과 관련된 (때로는 긴) 프로세스가 있습니다. 특히 1 인용 부동산 (말 그대로 한 사람이 아닌 온 가족을 의미 할 수 있음)이있는 경우 세입자가 전혀 없어야하는 경우가있을 수 있으므로 빈 유닛의 현금 유출에 대처해야합니다. 비용을 상쇄하기위한 임대 소득. (아야!)

간단한 부동산 투자: 주택 구입 및 REITs

당신이 처음 수영을 배울 때, 나는 당신이 즉시 깊은 곳으로 뛰어 들지 않았고 카드가 그들이 할 수있는 곳에 떨어지도록 내버려 두지 않았을 것이라고 확신합니다. 아마

대부분의 사람들처럼 시작 했을 것 입니다. 아동용 수영장에서 다채로운 부양 장치를 사용하고 부모 나

강사 의 감시하에 신중하게 모니터링했습니다. 자신감을 얻고 경험을 쌓았을 때 부양 장치는 무시되었고 결국 당신은

삶에 대한 두려움없이 혼자 깊은 물속으로 나아갈 수있었습니다.

마찬가지로, 부동산을 처음 접하는 경우이 부문에 대한 투자의 보상을 얻기 위해 다세대 아파트를 즉시 다 써 버리고 구매할 필요가 없습니다. 대신에 주택 구입 및 / 또는 부동산 투자 신탁 ( REITs 라고 함)에 투자하는 비교적 단순한 한두 가지 부동산 노력으로“발을 적시십시오”(비 유적으로 말하면) ? 사실, 많은 개인 투자자들은 부동산 시장에 이보다 더 많이 관여하지 않으며, 그것에 대해 전혀 문제가 없습니다!

1. 주택 구입

그들이 알고 있든 모르 든 미국의 모든 주택 소유자는 부동산 투자자입니다. 거주지를 구매하는 복잡한 과정을 탐색하는 것 (예: 부동산 정찰 및 번호 계산, 계약금 저축 및 모기지 대출 기관에 접근)은 여러면에서 주거용 또는 상업용 투자 부동산을 구매하는 것과 유사합니다. 더욱이 주택 소유자가 주택 담보 대출금을 갚고 주택의 자본을 축적함에 따라 (안정적인 상승률을 기대하면서) 수십 개의 투자 부동산을 보유한 부동산 거물과 똑같은 방식으로 순자산을 증가시키고 있습니다. 더 작은 규모.

또한, 이동하기로 결정한 선 아래의 어느 지점에서 부동산을 임대로 전환 할 수있는 옵션이 있습니다. 그러나

앞에서 논의한 것처럼 집주인이되는 데 따르는 모든 책임을 맡을 준비가되지 않았다면 이 작업을 고려하지 마십시오. 또한 일부 주택 소유자는 판매 전에 주택 가격이 회복 될 때까지 기다리기 위해 침체 된 시장에서이 길을 택한다고 잘못 생각합니다. 임대 부동산 판매로 인한 수익은 대부분의 경우 자본 이득으로 과세되기 때문에 이는 일반적으로 나쁜 생각입니다 (이러한 수익이 다른 종류의 부동산으로 이월되지 않는 한).

2. 리츠

부동산 투자 신탁 , 또는 리츠는 투자자의 돈을 풀을 한 다음 그 돈으로 주거 및 상업용 부동산을 구입 조직입니다. 그런 다음 부동산 관리는 REIT 가 수수료를 받고 처리하며, 수집 된 임대료 및 판매로 얻은 수익은 원래 투자자에게 전달됩니다. 원하는 경우 개별 REIT에 투자 할 수 있지만보다 다양한 접근 방식은 REIT 뮤추얼 펀드 에 투자 하는 것입니다.

REIT에 대해 들어 본 적이 없다고해서 기분 나빠하지 마십시오. 그들은 많은 언론을 얻지 못합니다. 그들에게 헌정 된 리얼리티 쇼는 없으며, 부동산 중개인 (부동산 중개인이 쓴 많은 책을 포함하여)은 일반적으로 REIT에 대해 설명하지 않습니다. 왜냐하면 그렇게하는 것이 수익성이 없기 때문입니다. 이는 REIT에 투자하면 "중간 인을 제거"하고 많은 부동산 전문가가

본질적으로 영광을받는 중간 남성과 중년 여성 이기 때문 입니다.

부동산 중개인, 중개인 및 서비스는 모두 부동산 구매자와 판매자의 중개자 역할을하며, 두 당사자 (모집 한)가 사업을 수행 할 때마다 수수료로 생계를 유지합니다. 그러나 REIT 는 다른 금융 증권과 마찬가지로 주요 증권 거래소에서 거래되므로 투자자는 부동산을 구매하기 위해 부동산 전문가의 서비스를 요구하지 않습니다. 주식 중개인이 REIT 주식 을 구매하도록 설득하는 데 더 많은 기득권을 가지고 있지만 증권 중개인 및 중개 회사가 사용하는 전술은 완전히 다른 논의입니다!

귀하의 고려에 대해 매우 존경받는 세 개의 REIT 뮤추얼 펀드 (알파벳 순서)는 다음과 같습니다.

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (시세 기호: CSRSX )
• Fidelity 부동산 투자 포트폴리오 (시세 기호: FRESX )
• Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) 지수 펀드 (티커 기호: VGSIX )

이러한 각 펀드는 다양한 개별 REIT 의 보유를 유지 하므로 투자자는 돈의 수익을 확인하기 위해 단일 조직의 성공에 전적으로 의존하지 않습니다. 또한, 연구 및 개인의 주식 구입과 관련된 모든 작업 리츠는 단지 연구 및 구매 투자 부동산 (하지에 해당 속성을 관리 언급)과 관련된 모든 작업으로, 펀드 매니저에 의해 처리됩니다에 의해 처리됩니다 리츠 을 -SO 말 그대로 투자를 제외하고는 아무것도 할 필요가 없습니다. 무엇보다도 전통적인 IRA 와 같은 퇴직 계좌를 통해 REIT 뮤추얼 펀드 에 투자하는 경우 , 분배를 시작할 때까지 수입에 대한 세금을 지불 할 필요가 없습니다!

얼의 관련 작업:

• 첫 주택 구입: 미래에 대한 투자
• 초보자를위한 뮤추얼 펀드 투자

자원

1. Francis, JC 및 Ibbotson, RG 비교 가능한 투자와 부동산 대조, 1978 – 2004; 6-8 페이지. New York, NY 및 New Haven, CT (공동 작업): Morningstar Inc.를 통해 제공됩니다. 2007 년 2 월.

2. Hobbs, F. and Stoops, N. 20 세기의 인구 통계 동향; pg. 75. 워싱턴 DC: 미국 인구 조사국, 인구 조사 2000 특별 보고서, CENSR-4 시리즈; 2002 년경.

3. 미국과 세계 인구 시계. 워싱턴 DC: 미국 상무부 / 미국 인구 조사국; 지속적으로 업데이트. 출처:

사진 크레딧

1. "부동산 파노라마." 출처: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 2010 Sep 16. 사용 가능:

2. "네온 부동산 사인." 출처: Chris Griffith, CC-BY 2.0, Flickr 경유. 2009 년 1 월 10 일. 사용 가능:

3.“Archimedes 레버.” 출처: Mechanics Magazine, Public Domain (즉,이 그림은 1923 년 이전에 미국에서 그려 졌기 때문에 저작권이 만료되었습니다: 자세한 내용은 Wikimedia Commons를 통해). 1824 년경. 출처:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "1963-2010 년 미국에서 판매 된 새 주택의 중간 및 평균 판매 가격 (월간)." 출처: Wikimedia Commons를 통해 미국 인구 조사 중앙값 및 새 주택 판매 데이터, 공개 도메인 (저자가이 그래픽을 공개 도메인에 공개)의 평균 판매 가격을 기반으로 'Smallman12q'에서 만든 그래픽. 2010 Jan 22. 사용 가능:

5. "뉴욕 주 이스트 미드 타운 스카이 라인" 출처: Flickr를 통해 Dimitry B., CC-BY 2.0. 2011 May 12. 사용 가능: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6.“부동산 매매 표시.” 출처: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 2009 년 2 월 7 일. 사용 가능:

7.“주거 시장 거리 표지판.” 출처: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, via Flickr. 2012 년 2 월 4 일. 사용 가능:

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