불리한 소유 및 작동 방식

불리한 소유는 법대 1 학년 학생들이 주로 공부하고 시험이 끝나 자마자 잊어 버린 법적 교리입니다. "스쿼터의 권리"라고도 알려진 모호한 재산법은 2011 년 텍사스 남성이 카운티 법원에 불리한 소유권을 주장하는 선 서서를 제출하기 위해 단 $ 16의 수수료로 $ 340,000 주택을 인수했다고 주장하면서 큰 소식을 전했습니다. Ken Robinson은 이후 웹 사이트를 만들고 eBook을 출판하고 SMU에서 법대생을 강의 한 후 2012 년 2 월 집을 떠나야했습니다.

그렇다면 불리한 소유 란 무엇이며 값 비싼 교외 주택을 소유하는 데 실제로 사용할 수 있습니까?

불법 소유는 침입과 관련이 있습니다.

불리한 소유의 법칙

불리한 소유의 이론은 간단합니다. 만약 누군가가 소유주의 허가없이 소유하지 않은 토지를 점유한다면, 진정한 소유주는 특정 기간 (해당 주 법령에 규정 된대로) 내에 침입자를 퇴거하기위한 조치를 취해야합니다. 진정한 소유자가 제때 행동하지 않으면 불리한 소유자가 토지에 대한 소유권을 획득하고 법적 소유자가 될 수 있습니다.

5 가지 필수 요소

승리하기 위해 불리한 소유자는 다음 다섯 가지 필수 요소를 보여야합니다.

그 또는 그녀가 실제로 토지를 소유하고 있으며 유사한 재산의 진정한 소유자처럼 토지를 사용한다는 것.
소유권은 다른 모든 사람에게 배제되며 실제 소유자 또는 일반 대중과 공유되지 않습니다.
불리한 소유물이 공개되어 모든 사람이 볼 수 있으므로 진정한 소유자는 다른 사람이 재산에 대한 소유권을 주장하고 있음을 알 수 있습니다.
불리한 점유자가 소유주의 주장에 적대적 이거나 양립 할 수없는 재산에 대한 주장을 가지고 있음.
공소 시효 기간 내내 악의적 인 점유가 계속되고 중단되지 않았 음 을 확인합니다.

요구 사항은 주에 따라 다릅니다.

세부 요구 사항은 주마다 다릅니다. 필요한 소유 기간은 한 주에서는 5 년, 다른 주에서는 20 년까지입니다. 일부 주에서는 불리한 소유주에게이 기간 동안 재산세를 지불하거나 토지를 개량하도록 요구합니다. 다른 주에서는 이러한 조치가 필요한 소유 시간을 단축합니다.

일부 주에서는 불리한 소유주가 재산에 대한 소유권을 보유하고 있다는 선의의 믿음을 갖도록 요구합니다. 일부 주에서는 "표제 색상", 불리한 소유주에게 소유권을 전달한다고 주장하는 문서 형식을 요구하지만 어떤 이유로 든 유효하지 않습니다. 다른 주에서는 불리한 소유주가 자신이 무단 침입하고 있음을 인식하도록 요구합니다. 일부 주에서는 불리한 소유주의 정신 상태가 무관하며 중요한 것은 토지가 진정한 소유주의 허가없이 점유되고 있다는 것입니다.

추가 정보는 해당주의 법률을 참조하십시오.

유익한 사례

공소 시효 기간은 주법에 의해 정해져 있지만,이 원칙의 요건은 판사가 작성한 법원 결정에 의해 정의됩니다. 불리한 소유가 어떻게 작동하는지 설명하기 위해 많은 법대생에게 개념을 처음으로 소개 한 법원 사건을 살펴 보겠습니다.

벨로 티 대 비 카르 트

1920 년 뉴욕 항소 법원에 의해 결정된 Belotti v. Bickhardt는 브롱크스에있는 인접 부지의 소유자를 포함했습니다. Lot J의 소유주는 1892 년에 부지에 술집과로드 하우스를 지었지만 잘못된지도로 인해 건물이 Belotti의 어머니가 소유 한 Lot K 옆에 몇 피트 침범되었습니다. 1906 년에 Bickhardt는 원래 소유주의 상속인으로부터 Lot J를 사 들여 건물을 확장하고 그 이후로 호텔로 사용했습니다.

1914 년, Belotti는 Bickhardt를 상대로 자신이 어머니로부터 물려받은 부지에서 침입 한 건물을 제거하기 위해 소송을 제기했습니다. Belotti는 재판 법원 수준에서 성공을 거두었지만 Bickhardt는 항소했습니다. 뉴욕 항소 법원은 Bickhardt가 불리한 점유 요건을 충족한다는 사실을 확인하면서 원래의 판결을 뒤집 었습니다.

Bickhardt는 뉴욕 시효 법에 따라 20 년 동안 분쟁 재산을 소유하지 않았지만, 법원은 1892 년 이후로 끊임없는 불리한 소유권 체인을 만들기 위해 이전 소유주가 소유 한 재산의 점유를 확인했습니다. Bickhardt는 이제 법에 따른 정당한 소유자.

불리한 소유의 목적

일부 사람들은 악의적 소유를 절도에 의한 소유권 획득으로 간주 할 수 있지만,이 교리는 몇 가지 중요한 목적에 사용됩니다.

첫째, 법은 토지를 소유 한 사람이 소유권하에 그렇게한다고 가정합니다. 증서가 손실되고 기록되지 않았거나 토지 소유권 기록이 부족하여 소유권을 증명하기 어려울 수 있습니다. 불리한 소유의 교리는 신뢰할 수없는 문서에 대한 보호를 제공하고 이전에 전달 된 오류를 수정하는 수단을 제공합니다. 이 교리는 또한 증인의 기억이 여전히 신선하고 증거가 더 신뢰할 수있는 동안 합리적인 기간 내에 재산 분쟁을 소송 할 것을 요구합니다.

불리한 점유는 토지를 농사, 주택 또는 기타 용도로 사용하는 사람들에게 보상을주고 비워 두는 사람들에게는 처벌함으로써 토지의 생산적인 사용을 장려합니다. 마지막으로, 누구의 이의도없이 수년간 재산을 사용한 개인의 기대치를 보호합니다. 울타리가 잘못된 장소에 세워졌고 아무도 수년간 침입에 대해 의문을 제기하지 않은 경계 분쟁의 맥락에서 종종 발생합니다.

텍사스 불리한 소유 사건

켄 로빈슨은 2011 년 여름에 플라워 마운드의 달라스 교외에있는 빈 집으로 이사하면서 명성을 얻었고 16 달러의 제출 수수료를 지불하여 자신의 집이라고 주장했습니다.

사건의 배경

전직 해양 및 자칭 부동산 투자자였던 Robinson은 잠재적 인 투자 기회를 찾기 위해 해당 지역을 스카우트하면서 집을 발견했습니다. 마당은 비어 있었고 집은 버려진 것처럼 보였다.

처음에는 주택이 공매 또는 세금 선취 특권 매각을위한 좋은 후보가 될 것이라고 생각했지만 Robinson은 협상 할 소유자 나 모기지 보유자를 찾을 수 없었으며 어디에도 차압 기록이 없었습니다. 그때 그는 불리한 소유의 원칙에 따라 집을 인수하기로 결정했습니다. 그는 카운티에 "부정 소유 진술서"를 제출하고 자물쇠를 변경하고 이사했습니다.

로빈슨은 현재 파손 상태에 빠진 집을 유지하고 있었지만 그의 이웃 인 플라워 마운드는 행복하지 않았습니다. 그들은 집을 방문한 경찰에 전화했습니다. 로빈슨이 장교들에게 자신의 진술서를 보여 주자 그들은 그것이 범죄가 아니라고 판단하고 떠났습니다.

전국 언론 보도

이 이야기는 전국 언론을 강타했고 로빈슨은 부동산 조언 요청으로 넘쳐났습니다. 그는 아무것도없는 집을 얻는 방법에 대한 세미나를 시작하고 주제에 대한 eBook을 출판했습니다. 그는 잠재적 인 고객과 언론인을 집으로 맞이했으며 여행을 제공하고 어떻게 청소했는지 지적하게되어 기뻤습니다. 그런 다음 명성이 그를 따라 잡았습니다.

그 결과, 원래의 모기지 회사는 2009 년에 파산했고 현재는 Bank of America가 모기지를 보유하고 있었는데, 이는 Flower Mound 하우스에 대한 조치를 취하기에는 너무 많은 다른 차압으로 가득 차있었습니다. 그러나 꽃이 만발한 불리한 소유의 오두막 산업과 로빈슨의 성공을 모방하려는 다른 사람들에 직면하여, 그것과 다른 유치권 보유자들은 단속하기 시작했습니다. 2012 년 2 월 6 일 텍사스 판사는 로빈슨에게 일주일 이내에 집을 비우라고 명령했습니다. 그는 항의없이 떠났다.

Robinson의 계획이 작동하지 않는 이유

로빈슨은 그가 집에 대한 소유권을 얻게 될 것이라고 정말로 믿었습니까, 아니면 단순히 모든 홍보에 돈을 벌면서 화려한 발굴에 시간을 투자 한 것일까 요?

텍사스 법에 따라 로빈슨은 재산세와 주택 소유자 협회 비용을 지불하면서 5 년 동안 집에 있어야했습니다. 그 5 년 동안 어느 시점에서든 그는 진정한 소유자에 의해 퇴거 당할 것이며, 이는 궁극적으로 Bank of America가 그의 계획에 바람을 피운 후에 일어난 일입니다. 그가 제출 한 불리한 소유권에 대한 16 달러 선서 진술서는 어떻습니까? 그것은 단순히 그의 주장을 전 세계에 알리고 5 년 동안의 시작일을 제공했습니다. 제목을 전달하지 않았습니다.

로빈슨의 이야기에 나오는 교훈은 불리한 소유의 교리가 개발 된 목적으로 거슬러 올라갑니다. 이는 잘못된 조사, 부적합한 조사, 부족한 토지 소유권, 누락되거나 결함이있는 증서와 같은 부동산의 역사적으로 만연한 문제로 인한 재산에 대한 진정한 분쟁을 해결하기위한 수단이었습니다. 악의적 인 소유는 고의적 인 침입자와 불법 거주자를 보상하기위한 것이 아닙니다. Ken Robinson이 배운 것처럼 부동산 투자자에게는 좋은 비즈니스 모델이 아닙니다.

불법 소유는 불법 침입자와 불법 거주자를 보상하기위한 것이 아닙니다.