차례:
소득을 창출하는 부동산의 가치를 결정하는 방법을 알아 보려면 계속 읽으십시오.
티에라 마요르카
소득을 창출하거나 소득을 창출 할 수있는 부동산을 소유하고 있습니까? 부동산에 대한 대략적인 가치를 결정 하시겠습니까?
그렇다면, 다음 정보는 표준 특정 정보를 기반으로 한 가치에 도달하는 데 도움이 될 것입니다. 이 정보는 단독 주택, 복층 주택, 다세대 주택, 상업용 부동산, 토지, 소매점 및 기타 소득 창출 부동산에 적용될 수 있습니다.
자본화 비율 (Cap Rate)
자본화 비율 또는 상한 비율은 소득을 창출하는 부동산의 가치를 추정하는 데 사용되는 비율입니다. 상한 율은 순 영업 소득을 판매 가격 또는 백분율로 표시된 부동산 가치로 나눈 값입니다. 대부분의 투자자, 대출 기관 및 감정인은 상한 율을 사용하여 다양한 유형의 소득 창출 자산에 대한 구매 가격을 추정합니다. 시가 총액 비율은 최근 특정 시장에서 판매 된 유사한 부동산의 재무 데이터를 평가하여 결정됩니다. 모든 시장은 다릅니다.
상한 율 계산은 부동산의 재무 세부 사항을 더 많이 활용하므로 상한 율은 시장 총 임대료 승수 (GRM)보다 더 신뢰할 수있는 가치 추정치를 제공합니다. GRM 계산은 부동산의 판매 가격과 총 임대료 만 고려합니다. 상한 율 계산에는 부동산의 판매 가격, 총 임대료, 비 임대 수입, 공실 금액 및 운영 비용이 포함되어있어보다 신뢰할 수있는 가치 추정치를 제공합니다.
궁극적으로 판매자는 가능한 가장 낮은 한도 비율로 판매하려고하는 반면 구매자는 가능한 한 가장 높은 한도 비율로 구매하려고합니다. 투자자의 관점에서 볼 때 상한 률이 높을수록 투자가 더 좋습니다. 위치, 조건 등과 같은 다른 변수는 상한선에 항상 표시되지 않을 수 있습니다.
상한 율은“순 영업 수입”(NOI)을 시장 가치로 나눈 값으로 정의됩니다. NOI / Cap Rate를 나누어 시장 가치를 얻을 수도 있습니다.
전형적인 예:
- 부동산의 NOI (순 운영 소득)는 $ 80,000이고 요청 가격은 $ 1,000,000입니다.
- ($ 80,000 / $ 1,000,000) x 100 = 8 % CAP RATE
- 부동산의 NOI (순 운영 소득)는 $ 80,000이고 상한 율은 8 %입니다. ($ 80,000 /.08) = $ 1,000,000
총 임대 승수 (GRM)
총 임대료 승수 또는 GRM은 소득 창출 재산의 가치를 추정하는 데 사용되는 비율입니다. GRM은 대략적인 가치 추정치를 제공하며 vAP 테이트를 사용하는 것보다 훨씬 덜 상세하지만 정보가 거의없는 속성을 빠르게 분석하는 데 매우 유용합니다. 부동산에 대한 총 임대 승수, 판매 가격 및 총 임대료를 계산하려면 두 가지 재무 정보 만 필요합니다. 이 정보가 특정 지역에서 유사한 유형의 소득 부동산의 최근 여러 판매에 대해 사용 가능한 경우 해당 지역의 다른 유사한 부동산의 시장 가치를 추정하는 데 사용할 수 있습니다. 일부 투자자는 월간 GRM을 사용하고 일부는 연간 GRM을 사용합니다.월별 GRM은 부동산의 판매 가격을 잠재적 인 월 임대 수입으로 나눈 값과 같고 연간 GRM은 판매 오리스를 연간 잠재적 임대 수입으로 나눈 값입니다.
시장 GRM은 대략적인 가치 추정 일 뿐이며 공실률 및 운영 비용을 고려하지 않는 등 몇 가지 제한 사항이 있습니다. 한도 율과 GRM을 계산할 충분한 정보가있을 때 한도 율을 활용하십시오.
전형적인 예:
- 부동산의 판매 가격은 $ 300,000이고 월 임대료는 $ 3,500입니다.
- $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
- 동일한 시나리오에서 80 GRM 및 임대료 $ 3,500에 대한 "예상 시장 가치"를 계산하려면:
- 80 x $ 3,500 = $ 280,000 (예상 시장 가치)
순 영업 수입 (NOI)
순 영업 소득은 특정 부동산의 순 영업 소득입니다. 연간 총 소득에서 특정 부동산의 운영 비용을 뺀 값으로 계산됩니다. 여기에는 모든 운영 비용뿐만 아니라 부동산의 모든 수입이 포함됩니다.
전형적인 예:
- 수입 (임대료 및 기타) $ 250,000
- 공실 금액:-$ 5,000
- 운영 비용:-$ 175,000
- 순 영업 수입 $ 70,000
간단히 말해서, NOI는 모든 비용을 지불하고 모든 임대료를 징수 한 후 얼마나 많은 돈을 벌 수 있는지 보여줄 것입니다. 이것은 현금 흐름을 계산하는 데에도 훌륭한 도구입니다. NOI는 상한 율과 부채 범위를 계산하는 데 매우 중요합니다.
현금 수익률
현금 수익률은 소득 자산에 투자 한 현금 수익률을 측정하는 백분율입니다. 세전 현금 흐름을 투자 된 현금 (계약금) 금액으로 나눈 값이며 백분율 (%)로 표시됩니다. 투자 부동산에 대한 세전 현금 흐름이 $ 25,000이고 부동산에 투자 된 현금이 $ 100,000이면 현금 수익률은 25 %입니다. 현금 수익률은 총 소득에서 공실 및 운영 비용을 뺀 다음 세전 현금 흐름을 제공하는 연간 부채 서비스를 차감하여 계산됩니다. 현금 수익률은 일반적으로 소득 자산의 수익성을 평가하는 데 사용되며 특히 여러 소득 자산을 비교할 때 사용됩니다.
전형적인 예:
- 세전 현금 흐름이 $ 9,000 인 부동산에 $ 25,000를 투자합니다.
- ($ 9,000 / $ 25,000) X 100 = 36 % (현금 수익률).
부채 서비스 보상 비율 (DSCR)
부채 보상 비율 (DSCR)은 월별 모기지 지불을 충당 할 수있는 소득 창출 부동산의 능력을 측정하는 널리 사용되는 표시입니다. DSCR은 순 영업 소득 (NOI)을 부동산의 연간 채무 상환액으로 나누어 계산합니다. 연간 채무 상환액은 부동산에 대한 모든 대출에 대해 지불 한 모든이자 및 원금의 연간 총액과 같습니다. 부채 보상 비율이 1 미만이면 부동산에서 발생한 소득이 모기지 지불 및 운영 비용을 충당하기에 충분하지 않음을 나타냅니다. 대부분의 대출 기관은 DSCR을 사용하여 부동산에 부채 상환을 충당 할 수있는 충분한 수입이 있는지 결정합니다. 대부분의 대출 기관은 1.1 ~ 1.2 이상을 선호합니다 (지역 대출 기관에 문의). DSCR이 높을수록 부채 상환을 충당 할 수있는 수입이 늘어납니다. 이것은 궁극적으로 은행에 대한 위험이 적다는 것을 의미합니다 (그들의 관점).
전형적인 예:
- 부동산의 NOI는 $ 50,000이고 연간 부채 상환액은 $ 36,000입니다.
- ($ 50,000 / $ 36,000) = 1.38
- DSCR (DCR)은 1.3보다 높습니다. 이는 부동산이 연간 모기지 지불 금액을 충당하는 데 필요한 연간 순소득을 약 38 % 더 많이 생성한다는 것을 의미합니다. (NOI 계산 방법은 NOI 참조).
위의 내용이 도움이 되었기를 바랍니다. 소득 창출 여부에 관계없이 부동산의 진정한 가치는 기꺼이 판매자가 판매 할 가치와 기꺼이 구매자가 지불 할 가치입니다. 최종 구매 가격에 영향을 미칠 수있는 많은 요소가 있습니다. 이러한 요인에는 대상 자산, 위치, 물리적 상태, 건물 연령, 구매자 및 판매자의 개인적 요인, 선호도, 연중시기, 수요 요인, 협상 기술, 구매자 및 판매자에 대한 지식, 투자자의 희망 수익률, 인지 된 위험, 필요한 수리, 지연된 유지 보수, 건물 규정 준수 필요, 판매자 판매 옵션, 예상 대 명시된 수입 및 비용, 자금 조달 비용 및 기타 요인이 가치 또는 합의 된 판매 가격을 결정하는 데 영향을 미칠 수 있습니다.