농촌 부동산을 구매할 때 실사하기

애리조나 주 윌리엄스 근처의 우리 재산에서 샌프란시스코 봉우리의 전망

뎁 킹스 버리

시골 땅을 사다

2018 년 9 월, 남편과 저는 애리조나 주 윌리엄스 북쪽과 그랜드 캐년 남쪽의 피논 소나무, 주니퍼 및 초원 사이에있는 36 에이커의 미개발, 독립형 토지에 대한 마감 문서에 서명했습니다. 우리는 몇 달 동안 검색하고 수십 개의 부동산을 살펴보고 심지어 다른 부동산을 구입하기로 한 계약을 철회 한 후 새로운 부동산에 감격했습니다.

그 과정에서 우리는 시골 소포를 고려할 때 무엇을 묻고 살펴 봐야할지에 대해 많은 것을 배웠습니다. 우리는 또한 많은 부동산 중개인이 주거 및 도시 부동산과 관련하여 자신의 물건을 알고 있지만 반드시 농촌 부동산의 내용을 알지 못하므로 서명하기 전에 철저한 실사를 수행하는 것이 중요하다는 것을 알게되었습니다. 구매 계약을 맺고 궁극적으로 토지를 구매합니다.

우리의 경험은 애리조나 북부, 특히 코코 니노 카운티에만 국한된 것이지만, 우리가 습득 한 지식이 귀하의 부동산 검색 위치에 관계없이 도움이되기를 바랍니다.

오후 몬순 시즌 비가 내린 후 무지개가 형성됩니다.

우리가 "36-Acre Wood"라고 부르는 우리 소유지의 사진

농촌 부동산을 폐쇄하기 전에 물어볼 질문과 알아야 할 사항

우리가 처음 검색을 시작할 때 관심이 있었던 시골 부동산에 대해 어떤 질문을해야할지 정말 몰랐고, 부동산이 그냥 사는 곳처럼 보이고 느껴질 수 있다는 사실을 알게되었습니다 (거의 어려운 방법). 항상 그렇게 명확하거나 수용 가능한 것은 아닙니다.

다음은 생각하고 물어볼 몇 가지 사항입니다.

법적 접근이 있습니까?

토지에 대한 가장 간단한 법적 접근은 구획이 공개적으로 접근 가능한 도로에 전면이있을 때 존재합니다. 그러나 때로는 지형이나 물 기능이 도로에서 부동산으로의 접근을 제한하거나 공공 도로와 부동산 사이에 하나 이상의 다른 개인 소유 구획이있을 수 있습니다. 공공 도로에서 직접 접근 할 수 없거나 접근 할 수없는 경우, 통행권에 대한 다른 재산을 통한 지역권이 필요합니다. 지역권은 일반적으로 증서에서 하나 이상의 다른 부동산 토지를 가로 질러 공개적으로 접근 가능한 도로로의 진입, 탈출 및 회귀를 제공하는 것으로 설명됩니다.

법적 접근이 중요합니다. 우리가 거의 구입 한 부동산에 대해 우리가 알아 낸 한 가지는 우리가 바로 운전할 수 있지만 법적으로 접근 할 수 없다는 것입니다. 법적 접근 권한이 없다는 것은 카운티가 건물, 태양열, 정화조 등에 대한 허가를 발급하지 않는다는 것을 의미합니다. 허가없이 지을 경우 건물 프로젝트에 자금을 조달하거나 재판매 할 때 문제가 발생할 수 있습니다. 재산. 심지어 벌금을 물거나 건물 전체 또는 일부를 해체하라는 명령을 내릴 수도 있습니다. 법적 접근 권한이없는 부동산 구매의 위험을 알아 두십시오.

물리적 액세스가 있으며 법적 액세스와 동일합니까?

소포가 증서되었다고해서 법적 접근이 실제로 운전할 수 있다는 의미는 아닙니다. 아직 도로가 생성되지 않은 것 같습니다. 또는 경로가 있지만 차량으로 접근하기 어렵거나 불가능할 수도 있습니다. 일년 중 특정 시간에는 액세스가 제한되거나 불가능할 수 있습니다.

우리는 아름다운 전망과 다른 매력적인 특징을 가진 부동산을 살펴 봤지만지도상의 법적 접근은 실제로 "지상"에 존재하지 않았습니다. 그러나 바로 좋은 비포장 도로가 있었지만 그 도로는 실제 법적 접근이 아니 었습니다. 아직 개발되지 않은 또 다른 사유 재산을 바로 잘라 냈지만 기록 된 지역권은 아닙니다.

마찬가지로 부동산은 물리적으로 접근 할 수 있지만 물리적 접근 (도로)은 실제로 법적 접근이 아닐 수 있습니다. 당신이 보는 것과 당신이 부동산까지 운전하는 방법에 근거하여 가정하지 말고 물어보십시오.

재산에 대한 물리적 접근이 유지되고 있습니까?

HOA / POA가 고용 한 카운티,시 또는 개인 당사자가이를 처리합니까? 아니면 부동산 소유자 인 귀하가 부동산에 대한 접근을 유지해야 할 책임이 있습니까?

설문 조사가 있습니까?

조사는 수천 달러의 비용이들 수 있으므로 구매하려는 부동산에 대해 이미 조사가 완료된 경우 판매자에게 사본을 요청하거나 기록 된 경우 관할 구역의 건물 검사관 또는 토지 기록 사무실에 사본을 요청할 수 있습니다.

부동산 경계 및 모서리 외에도 설문 조사에 지역권이 표시됩니다.

지역권이 있습니까?

지역권은 특정 목적을 위해 다른 사람의 토지를 건너거나 다른 방식으로 사용할 수있는 법적 권리입니다. 대부분의 속성에는 현재 존재하지 않더라도 유틸리티를 포함하여 하나 이상의 지역권이 있습니다. 현재 또는 미래의 다른 부동산 소유자가 출입하는 데 사용할 수있는 다른 토지로 둘러싸인 부동산에 대한 접근권이 있는지도 알고 싶을 것입니다.

지역권 내에서 할 수있는 일과 할 수없는 일에 대한 규칙이 있습니다. 예를 들어, 대지 경계선이 아닌 지역권의 너비를 다시 설정해야하는 울타리 설치를 포함합니다.

지역권보기: 귀하의 재산권 파악

좌절은 무엇입니까?

차질은 부동산을 구매할 때 성가신 일이 아니지만, 정화조, 건물, 울타리 등에 대해 부동산 라인에서 얼마나 떨어져 있어야하는지 알고 싶습니다. 차질은 종종 무엇에 따라 달라집니다. 좌절은 도로를 따라 가는지 다른 사유지인지 여부입니다. 예를 들어 물 기능 및 배수에 대한 차질도 있습니다.

현장 검사 (정화 검사)를 수행 했습니까? 그렇다면 결과는 무엇입니까?

대다수는 아니지만그 땅에 어떤 종류의 주거를 만들 계획이라면 농촌 부동산은 정화조 시스템이 필요합니다. 그 이유는 시립 하수도 시스템에 연결할 수 없기 때문입니다. 어떤 유형의 정화조가 필요한지는 현장 조사에 의해 결정됩니다 (최소한 우리가 살고있는 곳에서 요즘에는 거의 사용되지 않지만 a / k / a perk test). 정화조 시스템은 표준 또는 관례 일 수도 있고 훨씬 더 많은 비용이 드는 대체 시스템 일 수도 있습니다. 표준 시스템은 $ 5,000-8,000을 실행할 수 있지만 대체 시스템은 수만 달러의 비용이들 수 있습니다. 따라서 관심있는 부동산에 대해 정화조 검사가 수행되었는지 확인하고, 그렇다면 결과는 어떠했는지 알아보십시오. 아직 테스트를 수행하지 않은 경우 판매자에게 테스트를 요청하는 것이 좋습니다. 판매자가 테스트를 위해 돈을 쓰지 않으려는 경우, 잠재 구매자 인 귀하에게 달려 있습니다.부동산을 구입하기 전에 하나를하는 것이 얼마나 중요한지 결정합니다.

정화조 검사 / 현장 조사는 검사 장소에 따라 다릅니다. 건물의 한 영역은 표준 정화조를 통과 할 수 있지만 다른 영역은 통과하지 못할 수 있으므로 정화조가 테스트 구멍의 특정 영역 내에 있어야하므로 건물의 위치를 결정해야합니다. 이것은 다양한 건물 부지 옵션이 있고 다른 것보다 하나 더 선호 할 수있는 더 큰 부동산에서 특히 중요합니다.

굴삭기는 우리가 건설하기를 선호하는 지역의 우리 부지에 실제로 깊고 경 사진 트렌치 인 현장 테스트 구멍을 파냅니다.

HOA 또는 POA가 있습니까?

우리 중 많은 사람들이 HOA를 도시, 교외 및 시골 주거용 부동산과 연관 시키지만, 일부 시골의 멀티 에이커 부동산도 HOA의 일부이거나보다 일반적으로 부동산 소유자 협회 (POA)입니다. 그렇다면 구매를 완료하기 전에 이사회 구성원 중 한 명 이상이 누구인지 알아 내고 그들 중 한 명 이상에게 전화를 걸어 협회를 운영하는 방법과 가장 많이 말하는 내용에 대한 느낌을 얻을 수 있습니다. 지역 생활에 대해 알아야 할 중요한 사항입니다.

위의 경우에 해당하는 경우 규칙 및 수수료는 무엇이며 해당 수수료는 무엇을 포함합니까?

우리의 경우, POA 규칙에는 재산에서 제거 / 절단 할 수있는 나무의 비율과 구획의 상업적 사용에 대한 제한과 같은 것들이 포함됩니다. 그리고 연간 POA 수수료는 주로 콘크리트 도로의 유지 보수에 사용됩니다. 구매하려는 부동산과 관련된 HOA 또는 POA가있는 경우 CC & R 사본을 받고 읽어보십시오. 이러한 규칙의 시행 수준은 HOA / POA에 따라 다르지만 항상 해당 규칙이 무엇인지 아는 것이 중요합니다.

당신의 재산에 캠핑을 할 수 있습니까?

HOA / POA 및 지역 관할 구역 (예: 카운티)은 텐트 캠핑이든 여행 트레일러 또는 RV이든 자신의 소유지에서 캠핑 할 수 있는지, 언제, 그리고 어떤 기간과 상황에 대해 제한을 부과 할 수 있습니다. 일부 관할 지역에서는 귀하의 토지에 캠핑을 할 수있는 허가를 요구하고 해당 연도에 할 수있는 일수를 제한합니다. 건축 허가를 받으면 이러한 규칙이 다를 수 있습니다.

즉, 많은 사람들이 실제로 규칙과 규정에 의해 허용되지 않는 경우에도 농촌 부동산에 캠프를 둡니다. 또는 허가없이 그렇게합니다. 그리고 많은 사람들이 문제에 부딪히지 않습니다. 그러나 규칙이 무엇인지, 규칙을 따르지 않으면 어떤 일이 일어날 수 있는지 알고 있어야합니다. 그렇게하면 적어도 위험을 감수 할 가치가 있는지, 누군가가 불만을 제기하고 HOA / POA 및 / 또는 카운티가 전화를 거는 경우 결과를 받아 들일 수 있는지 결정할 수 있습니다.

유틸리티를 사용할 수 있습니까, 아니면이 독립형 부동산입니까?

전기, 수도, 천연 가스, 전화, 케이블 / 인터넷 — 도시, 교외 및 심지어 많은 시골 주거 지역에서 도로변을 만드는 데 익숙한 모든 서비스 및 유틸리티는 종종 접근 할 수없는 경우가 많습니다. 농촌 속성. 그리고 재산의 일부 또는 전부를 얻을 수 있다면 그렇게하는 데 드는 비용이 높거나 심지어 엄청날 수 있습니다. 따라서 이러한 유틸리티를 사용하는 것이 중요하다면 해당 시설에서 사용할 수있는 유틸리티가 있는지 그리고이를 위해 발생할 수있는 비용을 알아보십시오.

반대로 태양 광, 풍력 및 기타 전력 대체 방법을 사용하기 위해 그리드에서 벗어나고 싶다면 주변의 다른 사람과 부동산이 유틸리티를 가져올 수 있는지, 예를 들어 전력선과 파이프가 들어갑니다. 그런 일이 생기면 괜찮을까요?

식수의 원천은 무엇입니까? 우물을 뚫고 물을 배달하거나 물을 운반 할 수 있습니까?

우리의 경우, 지하 수면이 수면 아래 수천 피트에 있기 때문에 우물을 시추하는 것은 현실적이지 않습니다. 이 지역의 많은 부동산 소유주는 물을 전달 받아 큰 저수조 또는 여러 수조에 저장 한 다음 집으로 펌핑합니다. 어떤 사람들은 물을 직접 운반하여 지역 급 수소에서 물을 채우고 트럭이나 트레일러 뒤에있는 탱크에있는 물통으로 가져옵니다. 다른 사람들은 빗물을 모으고 저장합니다 (이는 식수를 운반하거나 배달 할 수있는 물과 함께 사용할 수 있음). 이것이 우리가 할 계획입니다. 빗물은 가정에서 사용하기 전에 여과해야합니다 (많은 지역에서 규정 요건에 따라야 함).

쓰레기 수거 서비스가 있습니까? 그렇지 않다면 쓰레기를 어디로 가져갈 수 있습니까?

일부 사람들은 쓰레기통을 가지고 있고 민간 회사가 정기적으로 가져 오거나 비우는 데 비용을 지불하지만, 우리 재산이있는 곳에서는 쓰레기 나 재활용품을위한 주간 도로변 수거가 없습니다. 이것이 이용 가능한 옵션이 아니거나 선호하는 경우, 지역 쓰레기 및 재활용 스테이션이 어디에 있는지 그리고 비용이 얼마인지 알아보십시오.

이와 관련하여 시골에 사는 것은 쓰레기를 줄이는 데 큰 동기가됩니다. 퇴비화는 말할 것도없고 신중한 노력과 노력으로 그렇게 할 수 있다는 것은 놀랍습니다.

울타리가 있고 필요한 차질이있는 대지 경계선에 있습니까?

펜싱이 보인다고해서 그것이 있어야 할 곳에 있다는 것을 의미하지는 않습니다. 우리의 경우, 그 지역의 목장과 관련된 오래된 목초지 울타리가 우리 재산의 뒤쪽을 가로 질러 그 울타리의 다른쪽에 우리 소포의 4 에이커가 있습니다. 사람들은 울타리 선이 현재 우리 재산과 우리와 접해있는 주 토지 사이의 경계선이라고 생각했기 때문에 우리는 사유 재산 표지판을 세우고 운전하는 사람들이 만든 2 개의 선로를 차단해야했습니다. 울타리를 따라, 그래서 그것은 우리에게 약간의 문제입니다… 우리가 부동산을 폐쇄하기 전에 그것을 알았고 그것을 받아들이고 시간이 지남에 따라 처리 할 용의가 있었지만.

또한, 있어야 할 곳이 아닌 부동산에 울타리가있는 경우 누구의 울타리인지 확인하고 이동하거나 제거 할 수 있는지 확인하십시오. 우리의 경우와 마찬가지로 그 목초지 울타리는 목장의 재산이며 우리의 재산 라인과 일치하도록 다시 이동할 수는 있지만 손상되지 않은 상태로 유지되어야합니다. 그리고 이동이나 새로운 울타리는 목장이 아니라 우리의 비용으로 이루어집니다.

이것은 개방 범위 (자유 범위) 방목 지역입니까?

다음은 애리조나 대학교의 개방 범위 법에 대한 개요입니다. Arizona Open Range "Law"

구매하기 전에 답변해야 할 다른 질문은 다음과 같습니다.

물과 광물에 대한 권리는 무엇입니까?
현재 재산세는 무엇입니까?
토양과 기질은 어떻습니까? 건축, 재배 등에 좋은가요?
재산 또는 그 일부가 홍수의 위험이 있습니까?

다른 어떤 질문을해야합니까?

내가 무엇을 빠뜨 렸습니까? 농촌 토지의 잠재 구매자가 실사를 할 때 물어볼 다른 질문은 무엇입니까? 아래 댓글로 알려 주시면 목록에 추가하겠습니다.

허가에 대한 한마디

농촌 부동산을 소유 한 많은 사람들이 먼저 허가를받지 않고 (적어도이 지역에서는 많은 사람들이) 관련 검사 절차를 거치지 않고 건설을 선택하지만, 다른 사람들은 추가 비용을 처리하고 필요한 허가를받는 데 따른 불만을 처리하는 것을 선호합니다., 그것들없이 앞으로 나아가는 잠재적 인 함정을 피하기 위해. 우리는 다른 사람의 결정에 대한 논평이 아니라 우리가 가장 편하게 느꼈던 부분에 해당합니다.

주택에서 게스트 및 소형 주택 (부속 주거 단위라고도 함), 별채, 태양 광 PV 및 정화조 시스템 등에 이르기까지 모든 것에 대한 허가를받는 결정은 개인적인 선택이지만, 이전에 수행 할 위험에 유의하십시오. 기술적으로 허가가 필요한 경우 허가없이 언급 된 프로젝트 (및 기타 사항). 또한 건물 프로젝트 또는 그 일부를 고용하려는 경우 계약자 또는 하청 계약자, 특히 면허가 있고 허가없이 일할 의사가있는 사람을 찾는 것이 어려울 수 있습니다.

또한 관심있는 부동산에 기존 구조물이있는 경우 해당 구조물이 허가를 받아 건설 되었습니까 (필요한 경우)?

필요한 허가없이 지어진 건물이있는 부동산을 구입하기 위해 대출이나 모기지를 얻는 것이 불가능하지는 않더라도 어려울 수 있음을 알고 있어야합니다. 따라서 허가없이 건축하고 나중에 판매하기로 결정한 경우, 그 사실을 무시하고 대출없이 구매할 돈이 있거나 소유자-운송 업체 계약을 체결 할 현금 구매자를 찾아야 할 수 있습니다.

관할 구역의 건축 부서에 연락하거나 부서의 웹 사이트를 방문하여 허가가 필요한시기와 종류에 대해 자세히 알아보고 허가 비용 및 코드 요건에 대해 질문하십시오.

질문과 답변

질문: 사유지 캠핑에 대한 자세한 내용은 어디에서 알 수 있습니까?

답변: 애리조나 주 코코 니노 카운티에 계시다면 커뮤니티 개발 부서가 될 것입니다: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… 그들은 정보를 요청하는 사람들이 될 것입니다. 허가를받을 수있는 곳. 귀하가 다른 곳에 계시다면 귀하의 카운티 / 지역에있는 유사한 사무실 (건물 부서 / 허가 사무소)에 연락하겠습니다.

시골 땅을 구입하셨습니까? 경험은 어땠으며 위의 내용을 놓친 적이 있습니까?

2020 년 8 월 18 일 애리조나 주 플래그 스태프의 Deb Kingsbury (저자):

아니요, 카운티는 판매용 부동산을 나열하지 않습니다. 그러나 지역 부동산 기관은 그렇습니다. Zillow에서도 목록을 찾을 수 있다고 생각합니다.

Pat Fitzpatrick 작성일: 2020 년 8 월 17 일:

카운티에서 사용 가능한 부동산 목록을 게시합니까? 멋진 기사, 공유해 주셔서 감사합니다.

2020 년 7 월 20 일 애리조나 주 플래그 스태프의 Deb Kingsbury (저자):

안녕, 토미. 천천히하지만 꾸준히 진행되고 있습니다. 우리는 부동산 주변의 프로젝트를 진행 중이지만 아직 본관에서 시작하지 않았습니다. 우리는 패시브 태양 광 주택을 전문으로하는 독립형 건축가와 함께 계획을 세우고 있습니다.

당신이 그 지역을보기로 결정한다면 행복한 재산 사냥. 우리는 특히 모든 야생 동물을 좋아합니다.

Tommy 작성일: 2020 년 7 월 17 일:

Deb 감사합니다.

귀하의 게시물은 매우 유용한 출발점이되었습니다. 제 아내와 저는 윌리엄스 북쪽의 토지 구입을 고려하고 있습니다. 건축 과정은 어떻게 진행되고 있습니까?

2019 년 12 월 12 일 애리조나 주 플래그 스태프의 Deb Kingsbury (작성자):

고마워, 마이클! 개인적인 경험을 통해 얻은이 팁이 도움이 될 수있어 기쁩니다. 내가 잊었거나 간과했던 무언가가있을 것입니다. 그러나 그것은 시작입니다.

2019 년 12 월 11 일 독일의 Michael Duncan:

오늘날 그 어느 때보 다 CBC Marketplace 및 기타 미디어 소스와 같은 뉴스 매거진 프로그램에서보고되는 것처럼 재산 및 부동산 취득에 관한 불쾌한 사기 및 사기가 그 어느 때보 다 부족하지 않습니다. 이것은 불행히도 우리가 처한 상황입니다.

따라서 사기와 찢어짐의 끔찍한 결과를 피하기 위해 숙제와 실사를 사전에 적절하게 수행해야합니다.

다행히 여기에 제출 한 내용은 방법을 보여줍니다! 저는 현재 직접 부동산 구매를 고려 중이며 여기에 제공된 기사에서 유용한 통찰력을 발견했습니다. 이러한 관찰과 팁을 수집 해 주셔서 감사합니다!

Deb Kingsbury (작성자), 애리조나 주 플래그 스태프의 2019 년 1 월 10 일:

나는 카운티 별 카운티는 말할 것도없고, 특히 정화조를 포함하여 건축 법규 및 요구 사항에 관해서는 주별 차이가 있다고 분명히 가정합니다. 나는 법적 접근 문제, 지역 권법 등과 같은 대부분의 다른 것들이 동일하지는 않더라도 매우 유사 할 것이라고 생각합니다.

영국에서 온 Liz Westwood 2019 년 1 월 10 일:

이것은 미국에서 토지를 구매하려는 모든 사람에게 완전하고 유용한 기사입니다. 주 위치에 따라 일부 판결이 다를 수 있다고 생각하는 것이 맞습니까?