필리핀에서 토지를 사는 방법

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무엇보다도 필리핀에 거주하는 외국인에 대한 소유권 제한이 있습니다. 집이나 콘도는 소유 할 수 있지만 그 위에 놓인 토지는 소유 할 수 없습니다. 그러나 토지에 대한 장기 임대를 얻을 수 있습니다. 35 세 이상은 필리핀 은행에 미화 50,000 달러 또는 이에 상응하는 금액을 투자하여 은퇴 비자를 취득한 다음 그 돈을 정부 승인 투자 (부동산 포함)에 사용할 수 있습니다.

제 경우에는 필리핀 인과 결혼했고 그녀의 이름으로 우리 땅을 구입했습니다. 내 이름은 문서에 나와 있고 아내의 정보 외에 개인 정보를 제공해야했지만 권리가 극도로 제한되어 있습니다. 이것은 야심 찬 전직 자도 명심하고 신중하게 결정을 내리기를 원할 것입니다.

우리의 계획은 우리가 소유 한 땅에 집을 짓고 그 집을 미국 부모 (우리가 임대 할)에게 장기 임대하는 것입니다. 물론 상황에 따라 모든 당사자가 편하게 받아 들일 수있는 합의를 만들어야합니다. 필리핀에서 집, 콘도 또는 장기 토지 임대를 찾는 독신 전 남친은 믿을 수있는 필리핀 친구, 가족 또는 대리인의 도움을 받아 잘 봉사 할 것입니다.

믿을 수있는 필리핀 옹호자가있는 전직 자에게는 가능한 한 토지 구매 과정에서 벗어나는 것이 가장 좋습니다. 대부분의 필리핀 사람들은 다른 나라와 마찬가지로 신뢰할 수 있지만 그렇지 않은 사람들이 있습니다. 외국인의 눈에 가격이 오르는 것은 전례가 없습니다.

1 단계: 구매하려는 토지 소유자가 원래 소유권을 갖고 있는지 확인

때때로 필리핀의 토지 및 거주 계약은 여러 세대에 걸쳐 적용됩니다. 상황이 더욱 엄격 해지고 조직화되고 있지만 관련 수수료를 피하기 위해 소유권이 판매자에게 양도되지 않은 상황에 직면 할 수 있습니다. 이것은 확실히 피하고 싶은 복잡한 상황입니다. 판매자가 부동산의 원래 소유권을 소유하지 않은 경우 다른 곳에서 검색을 계속하십시오.

2 단계: 판매 증서, 서명 및 공증

원하는 토지를 찾고 판매자와 가격을 합의한 후에는 판매 증서를주의 깊게 읽고 공증인 앞에서 서명해야합니다. 판매 증서에는 구매자 또는 판매자가 양도 소득세 및 문서 인지세에 대한 책임이 있는지도 명시해야합니다. 공증인은 자체 수수료를 설정하지만 일반 수수료는 구매 가격의 약 1 %입니다.

양도 소득세 (구입가의 6 %)와 증서 인지세 (구입가의 1 %)는 증서 서명 후 30 일 이내에 국세청 (BIR)에 납부해야합니다.

3 단계: BIR의 등록 승인 증명서 (CAR) 및 세금 통관 (TCL)

양도 소득세와 다큐멘터리 인지세가 납부되면 국세청에서 CAR 및 TCL을 처리해야합니다. 이는 소유권 이전을위한 전제 조건이며 이러한 단계와 관련된 약간의 수수료가 있습니다 (약 150 필리핀 페소).

우리 부지가 세분 된 재산의 일부이기 때문에 문제가 발생했습니다. 판매자와 여러 구매자 간의 합의가 명확해질 때까지 BIR에 대해 반복적으로 후속 조치를 취해야했습니다.

이 CAR 및 TCL 단계는 완료하는 데 몇 달이 걸렸으며 BIR을 여러 번 방문해야했습니다. 제 아내와 그녀의 아버지는이 단계를 완료 할 수 있었지만이 과정을 유료로 처리 할 "해결사"도 있습니다.

4 단계: 재산 및 양도세에 대한 양도 수수료 지불

CAR 및 TCL 인증서를 소지하고 있으면 지방 재무 사무실에서 양도 수수료와 세금을 지불해야합니다. CAR 인증 일부터 양도세 납부일까지 매일 수수료가 부과되므로 최대한 빨리해야합니다.

CAR 및 TCL 외에도 다음을 재무 실에 가져와야합니다 (지방에 따라 다를 수 있음).

5 단계: 증서 등록

양도 수수료와 세금을 지불하면 소유권을 얻을 준비가 거의 완료되었습니다. 등록증에는 충족해야 할 몇 가지 요구 사항이 있습니다. 출판 진술서, 소유자의 국적에 대한 진술서 (필리핀 시민이 아닌 경우) 및 소유권의 소유자 사본이 필요합니다.

토지가 농업인 경우 DAR (농업 개혁 부) 허가, 토지가 구획의 일부인 경우 승인 된 구획 계획 등과 같은 다른 요구 사항도있을 수 있습니다.

6 단계: 축하

축하합니다! 이제 소유권이 이전되고 필리핀 땅의 자랑스러운 소유자가됩니다. 길고 힘든 여정 이었으므로 휴식을 취하고 자신의 낙원을 즐기십시오.

질문과 답변

질문: 국세청 (BIR)에서 양도 소득세와 다큐멘터리 인지세는 누가 납부합니까?

답변: 일반적으로 구매자는 판매 증서에 달리 합의되고 명시되지 않는 한 양도 소득세 및 문서 인지세를 지불합니다.

질문: 필리핀에서 일부 토지의 소유권이 진짜인지 어떻게 확인할 수 있습니까?

답변: 소유권은 공식적인 정부 도장으로 찍혀 있어야하며 소유권은 등록증에서 번호를 확인하여 추가로 확인할 수 있습니다.

질문: 구매자가 중개인을 통해 부동산 소유자로부터 직접 구매하는 경우 판매자에게 어떻게 지불합니까?

답변: 부동산에 대해 지불하기로 동의 한 가격에는 일반적으로 에이전트 수수료가 포함됩니다. 참고로 신뢰할 수있는 잘 확립 된 에이전트를 사용해야합니다.

질문: 등기부에서 사본을 요청하고 비교하여 토지 또는 재산 소유권의 진위 여부를 확인할 수 있습니까?

답: 네. 등록증에 소유권의 사본을 요청하고 판매자의 소유권과 비교하는 것은 진위를 보장하는 적절한 방법입니다.

질문: 판매 증서 공증, 재산 양도 수수료, 양도세 납부 비용은 누가 지불합니까?

답변: 일반적으로 구매자는 매각 증서를 공증하기 위해 지불합니다 (부동산 가격의 약 1 %). 구매자는 판매 증서에 특별히 명시되지 않는 한 부동산 수수료와 양도세도 지불합니다. 상담원이 이러한 프로세스를 도와 줄 수 있지만 항상 그렇듯이 평판이 좋고 신뢰할 수있는 프로세스를 찾아야합니다.

질문: 구매자 또는 구매자 변호사가 토지에 대한 전액을 지불하기 전에 소유권 이전이 필요합니까?

답변: 아니요. 지불하기 전에 소유권을 양도 할 필요가 없습니다. 변호사가이 절차를 조언하는 경우 세부 사항은 구매자 / 구매자의 변호사간에 협상되어야하며 판매 증서에 명시되어야합니다 (기존 판매 증서 수정에 의해 가능).

질문: 토지 나 재산이 판매자의 부모로부터 상속 된 경우 (예: 아내가 부모로부터 재산을 상속받은 경우) 누가 판매 증서에 서명합니까?

답변: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -… 절차에 따라 상속인의 이름으로 소유권을 이전해야합니다.

그러면 상속인은 토지 나 재산에 대한 판매 증서에 정당하게 서명 할 수 있습니다.

질문: 언제 측량사의 도움이 필요합니까?

답변: 판매 증서에 서명하기 전에 토지 조사를받는 것이 좋습니다. 토지의 경계가 명확하게 표시되고 예기치 않은 구조 나 기타 분쟁의 원인이 없는지 확인하십시오. 이것은 많은 잠재적 인 골칫거리로부터 하나를 구할 수 있고 상대적으로 저렴합니다 (조사 비용은 약 5,000 페소 또는 미화 100 달러 미만입니다). 작거나 큰 로트의 경우 가격이 다를 수 있습니다.

질문: 필리핀에서 주택을 구입할 때 판매 증서를 누가 준비합니까?

답변: 매각 증서는 부동산 전문 변호사가 작성해야합니다. 양 당사자는 판매 증서 문서를 얻을 수 있지만 각 당사자는 자신의 이익을 대표하는 전문가 (또는 상호 신뢰하는 제 3 자)가 문서를 검토해야합니다.

질문: 내 부지의 절반 (예: 800 제곱미터의 400 제곱미터)을 판매하는 경우 구매자에게 소유권을 제공해야합니까?

답변: 이것은 더 복잡한 거래이므로 변호사에게 연락하는 것이 좋습니다. 결국 양 당사자는 분할 된 로트의 소유권을 증명하는 고유 한 소유권이 필요합니다.

질문: 외국인이 필리핀 아들의 이름으로 땅을 살 수 있습니까?

답변: 필리핀 아들이 필리핀 시민이라고 가정하면 아들은 토지를 소유하고 외국 부모에게 임대 할 수 있습니다. 토지는 25 년 동안 임대 할 수 있으며 25 년 더 갱신 할 수 있습니다.

질문: 필리핀에서 재산세의 몇 퍼센트를 지불해야합니까?

답변: 필리핀의 재산세는 지자체 및 지방에 따라 다릅니다. 평가 된 가치의 백분율 (공정 시장 가치의 백분율)입니다. 자세한 내용은 https://www.foreclosurephilippines.com/real-proper에서 찾을 수 있습니다…

질문: 절차를 도와 줄 변호사를 고용 했습니까?

답변: 아니요. 다행스럽게도 우리의 절차는 상당히 간단했고 판매자의 딸은 정부 공무원이며 세부 사항을 지원할 수있었습니다.

질문: 구매자가 이미 5 단계 (증서 등록)에 있지만 DAR 허가를받을 수없는 경우 판매자가 토지를 다시 구입할 수 있습니까?

답변: 판매 증서는 거래의 필수 부분으로 DAR 허가를 규정 할 것입니다 (그리고 허가를받을 때까지 지불을 지연 시키거나 합병증의 경우 지불 한 금액의 반환을 명시). 그렇지 않은 경우 구매자는 판매 증서 수정과 관련하여 판매자에게 연락해야합니다. 판매자가 지불 한 금액을 반환하지 않으려면 구매자는 변호사에게 연락해야 할 수 있습니다.

질문: 30 일 이내에 양도 소득세 및 다큐멘터리 인지세 미납에 대한 벌금이 있습니까? 그렇다면 얼마입니까?

답변: 예, 연체시 벌금이 부과됩니다. 금액은 특정 상황의 변수에 따라 다릅니다. 자세한 내용은 Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…의 양도 소득세 기사를 참조하십시오.

질문: 제목이 아버지의 이름으로되어있는 경우 어머니로부터 많은 것을 구매 한 구매자에게 소유권을 양도 할 수 있습니까?

답: 네. 필리핀에서는이 부동산이 어머니와 아버지가 공동으로 소유 한 것으로 간주되어 소유권 이전이 가능합니다.

질문: 기존 세금을 지불하고 공증 된 판매 증서를받은 후 다음 단계는 무엇입니까?

답변: 다음 단계는 국세청 (BIR)에서 양도 소득세를 납부하는 것입니다.

질문: 토지를 구입하고 할부로 지불 할 수 있습니까?

답: 토지 구입 및 할부 결제가 가능합니다. 자세한 내용은 판매 증서에 설명해야합니다.

질문: 로트 가격이 전액 지불되기 전에 소유자가 소유권을 구매자에게 양도 할 수 있습니까?

답: 네. 지불 및 소유권 이전 방법 및 기간은 판매 증서에서 합의 할 수 있습니다. 계약을 완료하기 전에 법률 전문가가 판매 증서를 검토하도록 할 수 있습니다.

질문: 소유권을 이전하고 토지를 구입할 때 지불해야 할 세금을 어떻게 결정할 수 있습니까?

답: 여보세요. 토지 소유권을 확보하려면 등기부에서 소유권 이전을 처리해야합니다. 판매 증서 (변호사가 준비하도록 선택)에서 세금에 대한 책임이 누구에게 있는지 협상 할 수 있습니다.

질문: Phillippeans의 토지 판매자가 부동산의 법적 분할에 대해 구매자와 의사 소통하지 않는 경우 구매자는 어떤 옵션을 사용할 수 있습니까?

답변: 이 경우 몇 가지 옵션이 있습니다. barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) 선장 또는 위원장에게 도움을 요청할 수 있습니다. 이 외에도 변호사가 권장됩니다.

질문: 필리핀 레이 테 (Leyte)에서 원시 토지를 구입하기 위해 평판이 좋은 부동산 회사 / 대리인을 찾으려면 어떻게해야합니까?

답변: Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/)의 상담원에게 연락하여 시작할 수 있습니다. Lamudi를 검색 할 때 녹색 확인 표시와 에이전트 또는 대행사가 인증 된 파트너라는 표시를 찾으십시오. 처음 연락을 한 후 추가 참조 및 사용 후기를 요청할 수 있습니다.

질문: 유럽 시민이 된 필리핀 지주가 필리핀에서 합법적으로 토지를 판매 할 수 있습니까?

답: 네. 이 경우 귀화 또는 외국 국적을 통해 필리핀 시민권을 상실한 헌법에 정의 된 자연 태생 필리핀 인은 공화국 법 9225 호 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org에 따른 이중 시민권에 따라 시민권 회복을 신청할 수 있습니다. / 이중 시민…