샌프란시스코에서 서브 테넌트를 퇴거시키는 방법

내 두 룸메이트와 나는 최근에 내가 끔찍한 인간이라고 부를 서브 테넌트를 가지고 있었다. 이 남자는 대립적이고 시끄럽고 거만하고 무례했습니다. 완전 바보. 그를 제거하는 과정에서 우리는 샌프란시스코의 거주자 법률과 퇴거에 대해 많은 것을 배웠습니다.

이것은 끔찍한 인간이 마침내 이사를 갔을 때 그의 방을 떠난 상태입니다.

크리스티 K.

빠른 경고

샌프란시스코에서는 퇴거가 매우 어렵습니다. 도시 한도 내의 임대 법은 세입자에게 유리하게 기울어 져 있습니다. 이러한 법률은 임차인의 권리를 보호하기위한 것이지만 임대인과 마스터 임차인이 문제가있는 임차인을 퇴거시키는 것은 거의 불가능합니다. 퇴거에 대한 강력한 사례가있는 경우 책으로 모든 작업을 수행하고 소송 과정에서 변호사와상의하여 소송으로부터 자신을 보호하십시오.

퇴거에 대한 강력한 사례가없는 경우 가장 좋은 방법은 문제 하위 테넌트와 개인적으로 문제를 해결하는 것입니다.

임차인 관계 유형

코 테넌트: 코 테넌트는 임차인으로서 귀하와 동등한 지위를 가진 사람입니다. 둘 이상의 사람들이 함께 부동산을 임대하고 모두가 임대 계약에 서명하면 그 사람들은 공동 세입자입니다.
마스터 세입자: 마스터 세입자는 부동산 소유자 또는 부동산 관리자와 원래 임대 또는 계약서에 서명 한 사람입니다. 원래 임대의 모든 사람들은 마스터 테넌트이며 서로에 대한 코 테넌트이기도합니다.
서브 테넌트: 서브 테넌트는 마스터 테넌트 중 하나 또는 모두로부터 공간을 전대하거나 임대하는 사람입니다. 하위 세입자가 반드시 부동산 소유자 또는 부동산 관리자와 어떤 종류의 계약을 맺지 않아도됩니다 (대부분의 소유자는 자신의 부동산에 대한 모든 하위 세입자에 대한 승인을 필요로합니다). 마스터 테넌트가 둘 이상의 하위 테넌트에 전대하는 경우 해당 하위 테넌트도 서로 코 테넌트가됩니다.

코 테넌트는 서로를 제거 할 수 없으며 하위 테넌트는 마스터 테넌트를 제거 할 수 없습니다. 그러나 마스터 테넌트는 특정 상황에서 하위 테넌트를 퇴거시킬 수 있습니다.

집주인과 퇴거

집주인에게 문제를 알리는 것이 하위 세입자를 퇴거시키는 가장 쉬운 방법처럼 보일 수 있지만 실제로는 집주인이나 부동산 관리자가 도움을 줄 수 없을 것입니다. 집주인은 한 사람 만 퇴거시킬 수 없습니다. 하위 세입자를 퇴거 시킨 정당한 사유가 있음을 증명할 수 있더라도 집주인은 임대에있는 모든 사람 을 퇴거시킬 수 있으므로 하위 세입자와의 계약을 무효화 할 수 있습니다.

룸메이트 간의 심각한 문제에 대해 집주인이나 부동산 관리자에게 알리는 것이 좋지만, 하위 세입자의 동의는 집주인이 아닌 마스터 세입자와 함께 이루어집니다 (집주인이 승인했거나 신원 조사를 요구 했더라도). 마스터 테넌트는 일반적으로 하위 테넌트 를 퇴거시킬 수 있는 유일한 사람입니다.

귀하의 서브 테넌트는 합법적입니까?

하위 세입자를 퇴거시키기 전에 합법적으로 임대하고 있는지 여부를 확인해야합니다. 집주인 또는 부동산 관리자로부터 부동산을 전대하도록 허가 또는 승인을 받았습니까? 당신의 임대는 전대에 대한 조항을 제공합니까?

귀하의 하위 세입자가 집주인의 지식이나 허가없이 부동산을 점유하고있는 경우, 해당 부동산을 퇴거시키려는 시도는 귀하도 퇴거 당할 수 있습니다. 또한 집주인이이를 알게 되면 임대차 위반 에 대해 귀하 에게 법적 조치를 취할 수 있으며 , 귀하의 하위 세입자는 부당한 퇴거에 대해 귀하에게 법적 조치를 취할 수 있습니다.

이 보트에있는 경우 가장 좋은 방법은 서브 테넌트와 개인적으로 일을 처리하거나 스스로 이사하는 것입니다.

귀하의 하위 세입자가 무단 침입을했다고 비난하거나 임대인이 불법적으로 쪼그리고 앉고 있다고 주장 하지 마십시오. 하위 세입자가 자신이 해당 부동산에 살고 있음을 증명할 수있는 경우 (우편물 수령, 임대료 및 공과금 확인 등) 부당 퇴거에 대한 법적 조치를 취할 수 있습니다.
마십시오 당신의 빌린 것을 또 빌리는 사람 그에게 설명하려고 주 임차인 또는 임차인이 이사하는 경우, 임대인과 법적 계약이 없기 때문에 샌프란시스코 임대 조례에 따라 어쨌든 떠나야합니다. (기본적으로 그들이 물건을 너무 나쁘게 만들어서 벗어나기 위해 이사하면 주택을 위해 SOL이 될 것입니다.)

The Horrible Human Being이 우리에게 한 것처럼 귀하의 하위 세입자가 집주인의 승인을 받았다면 계속 읽으십시오.

집이나 아파트 임대료가 통제됩니까?

샌프란시스코 주택이나 아파트가 1979 년 6 월 이후에 지어 졌다면 운이 좋을 것입니다. 이 새로운 건물은 임대료 통제 법의 적용을받지 않으며 퇴거 절차가 훨씬 쉽습니다. 하위 세입자에게 적절한 통지를 한 다음 법적 퇴거 절차를 시작할 수 있어야합니다.

샌프란시스코 집이나 아파트가 우리와 마찬가지로 1979 년 6 월 이전에 지어 졌다면 하위 세입자를 퇴거시키는 것이 훨씬 더 어려울 것입니다. 자세한 내용은 계속 읽으십시오.

집이 언제 지어 진지 어떻게 알 수 있습니까?

http://www.zillow.com/

집이 언제 지어 진지 모른다면 Zillow가 좋은 출발점입니다. 많은 샌프란시스코 건물의 날짜가 게시되어 있습니다. 주소를 입력하고 올바른 결과를 선택한 다음 "건축 연도"에서 날짜를 찾으십시오.

전형적인 샌프란시스코 주택과 아파트는 1979 년 이전에 지어 졌기 때문에 샌프란시스코 임대 조례에 따라 임대 통제 법이 적용됩니다.

Wikimedia Commons를 통한 Mudflattop, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

샌프란시스코에서 퇴거를위한 15 가지 정당한 원인

샌프란시스코 임대 주택이나 아파트가 임대 통제를받는 경우 15 가지 정당한 퇴거 사유에 대해 자세히 알아볼 때입니다. 이러한 제거 가능한 원인은 마지막 희망의 조각입니다. 법적으로 퇴거 할 수있는 유일한 방법 은 다음과 같습니다.

임차인이 임대료 지불을 중단하거나 자주 늦게 지불하거나 수표를 자주 반송합니다.
임차인이 임대 계약 또는 임대를 위반하고 통지로 문제를 해결하지 못했습니다.
세입자가 성가신 일을 일으키거나 재산을 손상 시키거나 "건물에있는 집주인 또는 다른 세입자의 안락함, 안전 또는 즐거움에 상당한 방해를 유발하는 것"
세입자가 부동산에서 불법적 인 활동을하고 있습니다.
임차인의 이전 임대 계약 또는 임대가 종료되었으며 임차인이 동일하거나 동등한 조건에 따라 연장을 거부합니다.
세입자가 집주인이 부동산에 접근하는 것을 거부했습니다 (수리, 개선 등).
마스터 세입자는 집주인과의 승인 또는 동의없이 하위 세입자를 떠나 이사를 나갑니다.
집주인이 36 개월 이상 연속해서 자신이나 가까운 친척을 집으로 옮기고 자합니다.
집주인이 합법적으로 콘도미니엄으로 개조 한 주택을 매각하고자합니다.
집주인이 유닛을 철거하거나 임대 시장에서 제거하려고합니다.
임대인은 "자본 개선 또는 재건을 수행"하기 위해 임대 시장에서 해당 유닛을 일시적으로 제거하기를 원합니다.
집주인은“실질적인 재활”을 원합니다.
집주인이 임대 시장에서 건물 전체를 철거하고자합니다.
임대인은 샌프란시스코 보건법에서 요구하는대로 납 페인트 문제를 처리하기 위해 30 일 미만의 기간 동안 유닛의 소유권을 되찾기를 원합니다.
집주인은 재건축을 위해 유닛을 철거하고자합니다.

참고: 임대인도 임대 주택에 거주하는 경우 정당한 이유없이 퇴거 할 수 있습니다. 집주인의 집을 임대하는 경우 집주인에게 도움을 요청하는 것을 고려하십시오.

숫자 1–4는 마스터 테넌트와 하위 테넌트 간의 관계에 적용되는 유일한 경우입니다. 5 ~ 15 번 숫자는 집주인이 강제해야하며 일반적으로 마스터 세입자를 포함한 모든 세입자 가 퇴거되어야합니다 (그러므로 쫓겨나는 것에 동의하지 않는 한 집주인에게 강제로 집주인을 설득하지 마십시오).

1–4 원인

정당한 원인을 하나씩 살펴 보겠습니다.

정당한 원인 # 1: 세입자가 임대료 지불을 중단하거나, 자주 늦게 지불하거나, 수표를 자주 반송합니다.

귀하의 하위 임차인이 유닛 내에서 흡연, 애완 동물 기르기, 유닛의 무단 변경 등으로 임대 계약을 위반하는 경우 퇴거 조치를 취할 수 있습니다.

귀하의 하위 임차인이 임대차를 위반 한시기와 방법을 기록하십시오. 퇴거에 맞서 싸우려고 할 경우 나중에 해당 정보를 사용해야 할 수도 있습니다.
수정 또는 퇴거를 위해 3 일 통지서를 발행하십시오.
위반 사항을 수정하지 않았거나 건물을 비우지 않은 경우 법적 퇴거 절차를 시작하십시오.
그 / 그녀가 위반 사항을 시정 한 경우, 귀하는 여전히 퇴거 할 수 있지만, 하청인이 습관적으로 그리고 심각하게 임대 계약을 위반했음을 증명해야합니다.

정당한 원인 # 3: 임차인이 성가신 일을 일으키거나 재산을 손상 시키거나 "건물에있는 임대인 또는 다른 임차인의 안락함, 안전 또는 즐거움에 상당한 방해가됩니다."

불행히도 이것은 시행하기 가장 어렵습니다. The Horrible Human Being은 늦게 지불하거나 임대 계약을 위반하거나 불법적 인 일을하지 않았지만 우리는 확실히 그를 # 3로 잡았다 고 생각 했습니다. 그는 끊임없이 언어 싸움을 골라서 엄청난 소음을 내고 우리를 항상 깨어있게했습니다. 우리는 이러한 이유로 그를 퇴거시키는 것에 대해 변호사와상의했습니다. 변호사는 # 3의 언어가 너무 모호하기 때문에 법원이 그것을 시행하기를 매우 꺼린다 고 설명했습니다.

기본적으로 이러한 이유로 퇴거하려면 마스터 세입자는 하위 세입자가 자신의 행동으로 자신을 위태롭게하거나 위협하고 있음을 증명하거나 경찰 기록을 통해 하위 세입자가 잦은 소음 불만을 제기하거나 가정의 소란을 일으켰 음을 증명해야합니다.
변호사는 기본적으로 법정에서 그가 말한 / 그녀가 말한 상황 으로 귀결 될 뿐이고 증거가 매우 명시적이고 강제적으로 퇴거 될 수 있어야하기 때문에 Just Cause # 3으로 퇴거를 시도하지 말라고 우리에게 말했습니다.

정당한 원인 # 4: 세입자가 부동산에서 불법 활동을하고 있습니다.

귀하의 하위 임차인이 부동산에서 불법적 인 행동을하는 경우, 귀하는 매우 강력한 퇴거 사례가 있습니다.

범죄는 심각해야하며 유닛과 관련이 있어야합니다 (예: 귀하의 서브 테넌트가 자신의 방에서 마약을 제조하거나 부동산에서 매춘을하고 있음).
집주인과 경찰에게 즉시 알리십시오. 귀하의 하위 세입자가 불법 활동을하고 있음을 증명해야 할 수 있으며 경찰 보고서가이를 수행하는 유일한 방법입니다.
퇴거를 3 일 전에 통보하십시오.
하위 세입자가 3 일 이내에 부동산을 떠나지 않은 경우 법원에서 법적 퇴거 절차를 시작하십시오.

우리의 이야기

결국 내 룸메이트와 나는 끔찍한 인간을 쫓아 낼 근거가 없었습니다. 그러나 우리는 함께 모였고 모두 그에게 이사를 요청했습니다. 그는 우리가 합법적으로 그를 퇴거시킬 수 없다는 것을 모르고 있었거나 그의 나쁜 행동을 용납하지 않는 다른 세 사람과 함께 살고 싶지 않았기 때문에 동의했습니다. 그는 새로운 장소를 찾는 데 시간을 들였고 우리는 그 과정을 빠르게 진행할 힘이 없었지만 한 달 후에 마침내 이사했습니다.

(물론 우리를 비참하게 만들지 않고서는 안됩니다. 그는 방을 엉망진창으로 떠났고, 얼굴에 비명을 지르고, 지난 며칠 동안 집세를내는 것을 거부하고, 이사를 마치고 집 현관 문을 활짝 열어 두었습니다. 그러나 어쨌든 우리 모두는 그날을 토스트했고, 그를 떠나서 너무 기뻤습니다.)

나쁜 서브 테넌트로부터 자신을 보호하는 방법

우리는 끔찍한 인간과 형편없는 경험을해야했지만 전대와 퇴거 법에 대해 많은 것을 배웠습니다. 우리는 또한 이메일로 San Francisco Tenants Union에 연락했고 동일한 상황이 다시는 우리에게 일어나지 않도록하는 좋은 조언을 받았습니다. 다음은 몇 가지 팁입니다.

임차인을 이사하기 전에 임대인 또는 부동산 관리자의 승인을 받았는지 확인하십시오.
귀하의 하위 세입자가 정당한 사유 보호에 대한 자신의 권리를 포기하는 서면 하위 세입자 계약 초안을 작성하십시오. 이는 완벽하게 합법적이며 마스터 세입자가 15 가지 정당한 이유 이외의 이유로 하위 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다.
귀하의 서면 서브 테넌트 계약서에 해당 유닛에 거주하는 첫 달이 시험 기준 이며 모든 마스터 임차인이 상황에 만족하면 서브 테넌트는 남아있을 수 있지만 그렇지 않은 경우 서브 테넌트는 남아있을 수 있음을 포함하십시오. 그 때 퇴거하는 데 동의합니다.
집주인이나 부동산 관리자가 요구하지 않더라도 하위 세입자에게 보증금을 청구하고 보증금의 일부가 하위 세입자 계약에 보류 될 수있는 특정 사례를 포함합니다 (예: 미납 임대료, 미납 유틸리티, 유닛 손상을 충당하기 위해)).

샘플 서브 테넌트 계약

다음은 제 계약자와 제가 지금 전대하는 데 사용하는 계약입니다. 서브 테넌트 와 모든 마스터 테넌트 가 계약서에 서명하고 날짜를 기입했는지 확인하십시오. 각 사람은 자신의 서명과 날짜가 적힌 사본을 가지고 있어야하며 집주인도 사본을 원할 수 있습니다.

에 대한 하위 테넌트 계약

본인은 마스터 세입자에게 30 일 전에 통지하면 언제든지 어떤 이유로 든 거주를 종료 할 수 있음을 이해합니다.

본인은 건물을 마스터 세입자에게 반환하면 보증금이 나에게 반환된다는 것을 이해합니다. 그러나 건물 손상, 미납 임대료 또는 미납 공과금에 대한 비용은 원천 징수 될 수 있습니다.

나는 청문회를 통해 보호를 요청할 권리를 포기하고 마스터 세입자가 30 일 전에 건물을 비우기 위해 통지하는 한, 퇴거 사유 이외의 이유를 포함하여 어떤 이유로 든 퇴거 될 수 있다는 데 동의합니다.

나는 집의 총 임대료가 남아있는 한 1 인실에 대한 보증금과 월 임대료를 지불하는 데 동의합니다.

의 거주 기간이 1 개월 시험 기간이 보류 중임을 이해합니다. 본인의 거주지가 부동산 관리자의 승인을 기다리고 있음을 이해합니다.

본인은 거주자간에 균등하게 분배 된 공과금의 일부에 대해 본인이 책임이 있음을 이해합니다.

추가 읽기

San Francisco Tenants Union

이 페이지에는 15 가지 정당한 퇴거 사유에 대한 설명이 포함되어 있습니다.
San Francisco Rent Board

이 페이지는 정당한 퇴거 사유에 대한 자세한 정보를 제공합니다.