차례:
소개
부동산, 심지어 개인 재산의 소유권에 관해서는 예산과 재정이 항상 우리가하는 모든 일을가립니다. 예산이 무제한 인 프로젝트를 한 적이 없으며 하나도 가질 것으로 기대하지 않습니다. 내 경력의 대부분을 건축가의 관점에서 보며 보낸 후, 지난 거의 7 년 동안 소유자의 관점에서 동일한 문제를 보았습니다. 1 억 4,300 만 평방 피트가 넘는 것을 감독해야 할 때, 수천만 달러 (많은 돈처럼 들림)조차도 필요와 요구와 관련하여 중요하지 않습니다. 이러한 자금을 가장 효과적으로 분배하는 방법에 대한 제한된 자금으로 결정을 내려야합니다. 지출 된 자금에 대한 최대 수익을 어떻게 얻을 수 있습니까?
그러한 환경에서 실제 질문은 제한된 자금의 가치를 어떻게 극대화 하는가입니다. 그 결론에 도달하려면 많은 요인을 고려해야합니다. 이 기사에서는 의사 결정자가 자본 자산 유지 관리 비용의보다 효과적인 우선 순위를 지정할 수있는 도구를 만들 수있는 방법론을 개발하기 위해 이러한 복잡한 상호 관련 요소 중 일부를 제시하고 이러한 문제를 조사하려고합니다. 이는 실제로 비용이지만 전략적 방식으로 활용하면 실제로 투자 수익 (ROI) 및 기타 혜택과 함께 투자처럼됩니다.
재단 – TNSTAFL
경제학 101의 첫 수업 중 하나에서 강사는 TNSTAFL 보드에 글을 쓰는 것으로 수업을 시작했습니다. 그는이 편지의 의미를 아는 사람이 있는지 물었습니다. 아무도 정답을 얻지 못하자 그는“공짜 점심 같은 건 없다”고 말했다. 그는 그 말이 사실이라고 믿는 사람이 얼마나되는지 물었다. 많은 사람들이 공짜 점심 같은 것이 있기 때문에 그것이 틀렸다고 말했습니다. 다른 사람이 돈을 내면 공짜 점심이 제시된 이유였다. 학급의 많은 사람들이 그 진술에 동의했습니다. 우리 강사는 점심을 지불하지 않아도 비용이 든다고 계속해서 우리와 동의하지 않았습니다. 추출 된 비용은 시간입니다. 당신은 다른 사람이 돈을 지불하는 그 점심에 시간을 보내기로했기 때문에 점심은 여전히 당신의 시간을 잃었습니다. 다음 토론은 상당히 깨달았습니다.비용에 대한 순수한 경제적 관점에 대해 이야기하십시오. 확실히 그랬고 확실히 정확했습니다. 우리 대부분이 그 논의 이전에 겪었던 사고 과정이 아닙니다.
이 개념은 특히 기회 비용을 논의 할 때 나머지 학기 동안 큰 영향을 미쳤습니다. 그 토론은 경제학 공부를위한 토대가되어 모든 것에 비용이 든다는 것을 깨달았습니다. 문제는 항상받은 혜택에 대해 그 비용을 지불 할 의향이 있는가?입니다. 소유자의 관점에서 부동산 및 개인 재산을보기 시작하면 이것이 가장 중요한 개념이됩니다. 개인으로서 또는 그룹의 일부로서 이러한 결정을 내리는 것은 중요하지 않습니다. 아무것도 변하지 않습니다. 이러한 결정의 기초는 동일합니다.
소유권 책임
부동산 또는 개인 재산을 취득하기로 결정하면 책임은 해당 취득의 피할 수없는 부산물입니다. 예를 들어, 자동차를 구입할 때 연료 구입에 대한 책임이 함축되어 있습니다. 그 연료를 구입하지 않으면 차는 계속 움직이지 않습니다. 외부 세력은 추가 책임이 필요할 수 있습니다. 앞의 자동차 예에서와 같이 주에서는 자동차를 운전하기 위해 해당 자동차에 대한 보험을 소지하고 유지하도록 요구할 수 있습니다. 이는 또한 해당 차를 운전하기 위해 주법을 준수 할 것으로 예상되기 때문에 암시됩니다.
오일 교환도 이러한 책임의 일부가됩니다. 기름을 바꾸지 않으면 그 차의 수명이 단축됩니다. 나 자신은 아니지만 조금 나이 든 사람들은 Fram Oil Filter 광고를 기억할 것입니다. "지금 지불하거나 나중에 지불하십시오." 원칙은 여전히 존재하며 여전히 동일합니다. 제가 훨씬 어렸을 때, 제가 아는 사람이 5 년 동안 차를 임대했습니다. 5 년차가 다가 오자 그의 차가 고장 났고 나는 차를 견인 한 후 정비사에게 데려갔습니다. 정비공은 마지막으로 기름을 바꾼 것이 언제 냐고 물었고 그는 결코 말하지 않았다. 당시에는 시장에 합성 오일이 전혀 없었기 때문에 오일 교환은 3 개월마다 약 20 달러였습니다. 그 5 년 동안 그의 차에서 오일을 교체하는 데 드는 비용은 약 400 달러 였고, 새 엔진은 설치하는 데 약 5,000 달러가 들었습니다.이는 유예 된 (또는 아예없는) 유지 보수 비용의 상당한 증가입니다.
부동산 또는 개인 자산의 현명한 소유자는이를 인식하고 예산 감소에 대한 압력 증가와 자본 자산의 수명 연장 간의 균형을 맞출 수있는 방법을 찾을 수 있습니다. 이 기사는 이러한 상호 의존적 요소의 균형을 맞추고 집중 투자 된 자본 자산의 수명을 최대화하는 방법에 대한 지침을 제공하려고합니다.
다른 유지 관리 효과
지연된 유지 관리가 정확히 무엇인지 정의하는 것으로이 논의를 시작하겠습니다. 사람이나 그룹이 이러한 연기 된 유지 관리 개념을 사용할 때 가장 큰 실수는이 원칙을 완전히 잘못 적용한 것입니다. 이러한 오용의 전파를 피하기 위해 먼저 지연된 유지 관리가 실제로 무엇인지에 대한 몇 가지 기본 개념을 파악해야합니다. 이전에 언급 한대로 돌아 가면 모든 것과 관련된 비용이 발생하며, 유지 보수 지연도 예외는 아닙니다. 연기 된 유지 관리의 실제 비용이 얼마인지 알아 보려면 먼저 유지 관리 비용이 어떻게 보이는지 확인해야합니다. 나는이 원리를 설명하기 위해 숫자를 사용할 것이지만,이 숫자는 특히 어떤 것과도 관계가있는 것으로 해석되어서는 안됩니다.
자본 투자의 경우 양호한 운영 조건에서 해당 투자를 유지하기위한 연간 비용이 연간 1,000 달러라고 가정 해 보겠습니다. 이 숫자는 실제로 자본 자산이 오래됨에 따라 증가해야하지만이 예에서는 많은 독자가 이해할 수 없을 정도로 그림을 복잡하게 만들기 때문에이 요소를 사용하지 않을 것입니다. 따라서 현재 연도 수익이 감소했습니다.이 자본 자산에 필요한 유지 보수에 1,000 달러를 지출 할 수 없습니다. 예산의 단기 하락으로 무엇을 할 것인지에 대한 결정이 필요합니다. 각각의 특정 결정과 관련된 자체 비용이 포함 된 다양한 옵션을 사용할 수 있으므로 각 옵션은 단기 예산 하락 상황에 대한 고유 한 솔루션이됩니다.
오늘날 가장 일반적인 해결책은이를 무시하고 1,000 달러를 지불하지 않고 나중에 수익이 나아질 때 처리하는 것입니다. 그것은 절대적으로 잘못된 접근입니다. 나는 일반적으로 해결책에 대해 이야기 할 때 그런 무한한 가치의 단어를 사용하지 않지만, 이것은 우리가이 토론을 계속하면서 입증 될 해결책의 영역에서 그러한 강력한 단어가 적용될 수있는 매우 드문 경우 중 하나입니다. 이러한 유형의 결정과 관련된 모든 의사 결정 개인 또는 그룹은 한 형태 또는 다른 형태의 수탁자입니다. 이것은 그들이 사용 가능한 자금을 최대한 활용할 의무가 있음을 의미합니다. 그래서, 우리는이 논의의 나머지 부분을 위해 특정 매개 변수로 진행할 것입니다. 모든 의사 결정자는 수탁자입니다. 이 이념은 가장 지속 가능한 위치가 자본 자산 관리 결정의 목표임을 암시해야합니다.
인정해야 할 다음 요점은 미래의 언제든지 (즉시 또는 먼) 자본 개선 / 건물 갱신에 사용할 수있는 최저 비용이 현재라는 사실입니다. 미래의 어느 시점에서든, 심지어 몇 주라도 잠재적으로 비용이 증가 할 것이며, 미래에 멀수록 비용이 더 많이 증가 할 것입니다. 이러한 증가는 무수한 잠재적 인 이유, 원자재 비용, 인플레이션, 공급 및 수요, 부족 등으로 인해 발생할 것입니다. 따라서 유지 보수 지연 영향은 이러한 증가라는 용어로 표현되어야합니다. 이러한 예상 비용은 항상 예상되는 것이므로 다양합니다. 희망은 분산이 작을 것이라는 것입니다. 그보다 더 다양하다면; 그런 다음 미래의 예측을보다 정확하게하기 위해 식별해야하는 어떤 이유로 투영이 꺼졌습니다.
이러한 관계로 인해 향후 지출의 증가 된 비용은 연기 된 작업이 언제 완료 될지에 대한 계정에 오늘부터 일부 자금을 따로 설정함으로써 상쇄 될 수 있습니다. 이 신탁 / 에스크로 계정은 추가 지연된 유지 보수 비용으로 인한 증가 된 비용을 상쇄하는 데 사용되어야합니다. 이 방법의 비결은 예측이 매우 정확해야합니다. 그렇지 않으면 계획된 지출이 예기치 않게 급증 할 수 있습니다. 그런 다음이 두 가지 접근 방식을 교차하는 하이브리드 시스템이 있습니다.이 두 가지 방법은 유보되는 유지 관리의 전체 비용보다 적은 금액을 따로 설정합니다. 유지 보수의 전체 비용을 따로 떼어두면그렇다면 문제는 왜 유지 보수를 연기합니까? 그렇기 때문에 일반적으로 전체 유지 관리 비용보다 적은 비용이 드는 것입니다.
지연된 유지 관리 비용이 실제로 발생하는 것을 인식
따라서 설명의 편의를 위해 연기해야하는 1,000 달러의 비용으로 돌아가 보겠습니다. 1 년 동안 유지 보수를 연기하기로 결정했다면 증가 된 비용은 최소한 인플레이션이 될 것입니다. 인플레이션 비용이 2 %에 불과했다면 1,000 달러의 인상액은 20 달러가 될 것입니다. 같은 해에 원자재 비용이 1 % 상승하면 $ 10의 추가 비용이 연기 된 유지 보수 비용에 포함되어야하며 총 $ 30이 발생하여 연기 된 유지 보수 비용이 $ 1,030가됩니다.. 이제 이것은별로 들리지 않는 것 같지만이 유지 보수에 대한 초기 비용이이 10,000 배 또는 100,000 배 이상이라면 이것은 어떻게 될까요? 이 숫자가 얼마나 빠르게 증가하는지 확실히 알 수 있습니다.
이제 의사 결정자가 예상되는 인상액 만 따로 설정했다고 가정 해 보겠습니다. 이제 내년의 예산주기에서 필요한 유지 관리를 수행하는 데 필요한 모든 것은 원래의 $ 1,000 비용이됩니다. 원래 $ 1,000이 여전히 필요를 충족하는 데 필요한 유일한 의무이기 때문에 내년 예산 압박에 순 제로 영향을 미칠 수 있지만, 올해 예산에서 일종의 에스크로 또는 신탁 계좌에 $ 30을 보유해야합니다. 그러나 올해 예산에 따로 책정 된 금액이 515 달러라면 내년 예산의 유지 보수 비용은 515 달러에 불과하여 내년 예산에 대한 부담을 줄여줍니다. 이제 이것은 두 해의 예산에 매우 긍정적 인 영향을 미치고 각 예산주기에서 비용을 절감하고 필요한 지연된 유지 보수를 수행합니다. 이제 비용이 올라갔지 만매년 예산에 미치는 영향이 적었습니다. 이러한 증가 된 비용은 매년 영향을 덜받습니다. 다시 말하지만, 이러한 규모가 10,000 배 또는 100,000 배 증가했다고 상상해보십시오. 이것은 미리 계획하거나 MBA 프로그램에서 말했듯이 전략적 사고입니다. 이것은 정말 매우 간단한 것입니다.
이제 5 년 후의 연기 된 유지 보수를 살펴 보겠습니다. 인플레이션은 복합화되어 연간 2 %의 인플레이션이 인플레이션 비용을 약 104 달러로 올립니다. 원자재 비용이 이전에 논의 된 것과 동일한 1 % 복리로 증가하면 재료 비용이 약 $ 51로 증가하여 연기 된 유지 보수의 전체 비용이 $ 1,155가됩니다. 다시 말하지만, 이러한 비용이 10,000 배 또는 100,000 배로 확대되었을 때의 영향을 상상할 수 있습니다. 이러한 계산은 공급 및 수요의 결과로 인한 비용 증가 (예: 부족) 또는 시스템의 특성 노후화로 인한 비용 증가를 예상하지 않음을 잊지 마십시오. 이로 인해 지연된 유지 보수 비용이 계속 증가 할 것입니다.
항상 기억해야 할 것은 유예 유지 보수에 도박을 할 때마다 관련 비용이 있다는 것입니다. 아무도 실제로 미래를 볼 수 없으므로 미래 시장 상황과 비용을 예측하는 것은 항상 잘못된 예측의 위험을 수반합니다. 이러한 투영을 만드는 것은 과학만큼이나 예술적 형식이며, 부정확성은 매우 빠르게 추가 될 수 있습니다.
이제 이것은 연기 된 유지 보수에 관한 유일한 생각 학교가 아닙니다. 제가 접한 또 다른 접근 방식은 훨씬 더 흥미로 웠습니다. 대행사에있는 제한된 데이터를 사용하여 최소한 야구장에있을 개념을 찾습니다. 이 개념은 Geaslin Group의 David Geaslin이 개발 한 "지연된 유지 관리를위한 역 제곱 규칙"이라고합니다. 이 개념을 처음 접했을 때 제 생각은 "지옥 안돼"라고 솔직히 말할 것입니다. 이것이 야구장에 가까울 수있는 방법은 없습니다. 수치가 너무 빨리 증가하여 정확하지 않았습니다. 이제 저는 시설을 유지하고있는 사람으로서 건물 갱신 요구에 대한 확실한 사례를 구축하는 데 도움이 될 수 있기 때문에이 수치가 빠르게 증가한다는 사실이 정말 마음에 들었습니다.그러나 분석가로서 나는 지원할 수 없거나 실질적인 도전을받을 수있는 일반적인 소비에 대한 데이터를 거기에 배치 할 수 없었습니다. 우리 기관의 재무 부국장조차도 이와 같은 감정과 우려를 가지고있었습니다. 그런 다음 우리 기관이 최근에 완료 한 몇 가지 프로젝트를 수행하여 이것이 가까운 지 테스트하는 비용을 "리버스 엔지니어링"했으며 놀랍게도 기본적으로 입증되었습니다. 이제 나는 그것이 비용과 함께 정확하게 나오지 않았기 때문에 그것이 수학적 동등성이 아니라는 것을 인정하는 첫 번째 사람이 될 것입니다. 그러나 친밀 성은 놀랍지 않습니다. 그림자에 거의 놀랐습니다. 그래서 저는이 개념을 수학적 공 리나 법칙이 아니라 일반적인 개념이나 원리로 제출하겠습니다.그런 다음 우리 기관이 최근에 완료 한 몇 가지 프로젝트를 수행하여 이것이 가까운 지 테스트하는 비용을 "리버스 엔지니어링"했으며 놀랍게도 기본적으로 입증되었습니다. 이제 나는 그것이 비용과 함께 정확하게 나오지 않았기 때문에 그것이 수학적 동등성이 아니라는 것을 인정하는 첫 번째 사람이 될 것입니다. 그러나 친밀 성은 놀랍지 않습니다. 그림자에 거의 놀랐습니다. 그래서 저는이 개념을 수학적 공 리나 법칙이 아니라 일반적인 개념이나 원리로 제출하겠습니다.그런 다음 우리 기관이 최근에 완료 한 몇 가지 프로젝트를 수행하여 이것이 가까운 지 테스트하는 비용을 "리버스 엔지니어링"했으며 놀랍게도 기본적으로 입증되었습니다. 이제 나는 그것이 비용과 함께 정확하게 나오지 않았기 때문에 그것이 수학적 동등성이 아니라는 것을 처음으로 인정할 것입니다. 그러나 친밀 성은 놀랍지 않습니다. 그림자에 거의 놀랐습니다. 그래서 저는이 개념을 수학적 공 리나 법칙이 아니라 일반적인 개념이나 원리로 제출하겠습니다.그림자에 거의 놀랐습니다. 그래서 저는이 개념을 수학적 공 리나 법칙이 아니라 일반적인 개념이나 원리로 제출하겠습니다.그림자에 거의 놀랐습니다. 그래서 저는이 개념을 수학적 공 리나 법칙이 아니라 일반적인 개념이나 원리로 제출하겠습니다.
이 개념은 매우 기본적입니다. 수행 할 초기 유지 관리 비용을 감수하고 필요한 유지 관리가 조치를 취하기 전에 다음 수준의 오류로 진행되도록 허용하면 증가 된 오류 수준에서 수리 비용이 거의 충족되지 않은 유지 보수의 초기 비용의 제곱. 예를 들어, 지붕의 누수는 수리 비용이 $ 500이고 올해 예산에 공간이 없기 때문에 수리가 지연 될 것으로 결정됩니다. 내년에는보고 된 문제가 아니기 때문에 1 년 더 지연되는 식으로 진행됩니다. 마지막으로 빗물 폭풍이 치는 동안 물통을 누수 아래에 두어야합니다. 이제 단열재를 교체해야합니다. 누출이 수리되거나보고되지 않았기 때문에 지붕 보증이 무효화됩니다. 이제 일부 지붕 데크를 교체해야 할 수도 있습니다.천장의 일부를 교체해야하고, 물이 교체해야하는 조명기구에 들어갔거나, 벽이 손상되어 석고 보드를 교체하고 다시 칠해야 할 수도 있습니다. 일부 바닥을 제거하고 교체해야 할 수도 있습니다., 유기 물질이 형성 될 수있다 (금형); 초기 행동 부족으로 인한 2 차 피해가 얼마나 크게 증가했는지 알 수 있습니다. 이제 전체 수리 비용은 $ 10,000입니다. 수리가 진행되는 동안 해당 공간의 사용자를 재배치하는 비용을 추가하는 것을 잊지 마십시오. 총 비용이 얼마나 더 증가합니까? 정말 크고, 정말 빠르게 보이기 시작합니다.유기 물질이 형성 될 수 있습니다 (주형); 초기 행동 부족으로 인한 2 차 피해가 얼마나 크게 증가했는지 알 수 있습니다. 이제 전체 수리 비용은 $ 10,000입니다. 수리가 진행되는 동안 해당 공간의 사용자를 재배치하는 비용을 추가하는 것을 잊지 마십시오. 총 비용이 얼마나 더 증가합니까? 정말 크고, 정말 빠르게 보이기 시작합니다.유기 물질이 형성 될 수 있습니다 (주형); 초기 행동 부족으로 인한 2 차 피해가 얼마나 크게 증가했는지 알 수 있습니다. 이제 전체 수리 비용은 $ 10,000입니다. 수리가 진행되는 동안 해당 공간의 사용자를 재배치하는 비용을 추가하는 것을 잊지 마십시오. 총 비용이 얼마나 더 증가합니까? 정말 크고, 정말 빠르게 보이기 시작합니다.
지금은 500 달러 수리가 결정되기 전에도 돌아가고 싶습니다. 이러한 유형의 수리는 보고서가 작성되고 유지 보수 작업 지시가 발행 될 때까지 거의 발견되지 않습니다. 이는 일부 거주자가 눈에 보이는 문제를보고했음을 의미합니다. 그때까지는 너무 늦었습니다. 2 차 피해가 이미 발생하고 있습니다. 지붕 PM이 일 년에 두 번 이상 수행 되었다면 그 문제는 누수가 점령 공간으로 들어가기 훨씬 전에 발견되었을 것입니다. 한 사람에게 1 년에 두 번 지붕을 걸 으려고 시간당 25 달러를 지불하고 지붕을 검사하는 데 1 시간이 걸렸다 고해도 숙련 된 지붕 검사관에게는 그렇게 오래 걸리지 않을 것입니다. 수리 비용이 거의 들지 않을 것입니다. 그런데 25 달러의 제곱은 얼마입니까? 답은 $ 625,500 달러 수리에서 그리 멀지 않나요? 이 역 제곱 규칙에 대한 기초가있을 수 있습니까? 당신이 판사입니다.
건물 갱신 – 교체 비용에 대한 최상의 헤지
이 토론을 계속하면서 앞서 설명한 오일 교환 사례를 모두에게 상기시키고 싶습니다. 의사 결정자가 자본 자산을 양호한 상태로 유지하지 못하면 조기에 마모되어 향후 예산에 부정적인 영향을 미치고 Murphey의 법칙을 알면 결코 좋은 시간이 될 수 없습니다. 건물과 같은 자본 투자에 투자 할 때 수백만 달러가 잠재적 위험에 처하게됩니다. 건물이 조기에 닳 으면 자원이 낭비됩니다. 반대로 기대 수명을 넘어 서면 형평성이 형성됩니다. 그것은 매우 간단한 방정식이어야합니다.
자본 자산에 대한 이러한 수명 연장은 건물 갱신 및 예방 유지 보수라는 두 가지 독특한 프로세스를 통해 달성됩니다. 둘 다 본질적으로 동일하며, 자본 자산에 생명을 불어 넣는 수단으로 마모되도록 설계된 시스템의 대체입니다. 대부분의 모든 시스템은 기본적으로 어느 시점에서 마모되도록 설계되었습니다. 자동차의 브레이크, 벨트, 점화 플러그 등에 대해 이야기하고 있는지 여부; 또는 건물의 지붕, HVAC, 화재 경보 시스템 등 모두 수명주기가 있습니다. 주요 목표는 건물의 수명을 연장하는 것입니다. 예방 적 유지 보수 (PM)와 건물 갱신의 주요 차이점은 이러한 시스템의주기입니다. 제가 접한 학술 / 연구 문헌의 일반적인 접근 방식은 교체주기가 1 년 미만이면 PM,1 년 이상 리뉴얼을 구축하고 있습니다. 주기 PM과 건물 갱신 외에는 실질적으로 동일합니다. PM 또는 건물 갱신에 따라 유지 보수가 수행되면 자본 자산에 수명이 추가되거나 연장됩니다. 이것은 이제 다음 질문을 제기합니다.이 PM / 건물 갱신에 할당 할 적절한 리소스 양은 얼마입니까?
우선,이 수량은 항상 신축 비용으로 표현됩니다. 이를 대체 비용이라고도합니다. 이 PM / 건물 갱신 비용이 새로운 건설 비용으로 표현되는 이유는 시스템을 완전히 교체해야하는 수명주기가 끝날 때 시스템 갱신의 궁극적 인 비용이 발견되기 때문입니다. 이 경우 궁극적 인 교체는 궁극적 인 수명 종료 비용으로 전체 건물 시스템을 교체하는 것입니다. 이것이 이것이 새로운 건설 비용으로 표현되는 이유입니다. 이 비용은 내가 읽은 학술 / 연구 문헌에 근거하여 연간 신규 건설 비용의 1 ~ 2 %로 표시됩니다.
따라서이 개념을 발전시키기 위해 특정 건물 유형 및 점유의 교체 비용이 평방 피트 당 $ 225 인 경우 PM / 건물 갱신을 위해 해당 건물에 지출되는 금액은 평방 피트 당 연간 $ 2.25 – $ 4.50이어야합니다. 건물이 100,000 평방 피트 인 경우 해당 건물에 대해 연간 $ 225,000 – $ 450,000까지 확장됩니다. 이것이 얼마나 빨리 추가되는지 볼 수 있습니다. 그러나 이러한 유지 관리로 건물 수명이 몇 년 더 늘어날 수 있습니다. 건물의 수명을 늘리면 자산이 생성됩니다. 여기에서 유지 관리 비용이 투자처럼 행동하기 시작할 수 있습니다.
이제 평방 피트 포트폴리오가 수백만 평방 피트 인 경우 PM / 건물 갱신 비용이 얼마나 빠르게 증가 할 수 있는지 확인할 수 있으므로 효과적인 지연된 유지 관리 프로그램이 필요할 수 있습니다.
마무리 생각
개인과 조직으로서 우리가하는 가장 큰 단일 투자는 우리의 자본 자산입니다. 이러한 자산에 가장 긴 기대 수명을 제공하는 것은 개인이나 조직의 지속 가능한 생존 패턴에 가장 중요합니다. 비용을 투자로 전환 할 때 우리는 자본을 구축하여 소유자로서 부가 가치를 창출합니다. 이것이 신탁자의 주된 (유일한) 책임입니다. 예산 중심의 모든 것과 마찬가지로 지연된 유지 관리는 수익이 예상 한 것과 다를 때 수시로 발생해야하지만 적절하게 적용하면 조기에 또는 미래의 예산주기에서 개인이나 조직에 막대한 리소스 비용이 들지 않습니다.
우리의“폐기”사회에서도 대부분의 건물의 수명은 50 년 이상이어야하지만 초기 건설 비용을 재 할당 (반드시 증가하는 것은 아님)하면 수명을 70 년으로 연장 할 수 있습니다. PM과 건물 리뉴얼을 적절하게 사용하면 건물 수명을 더 연장 할 수 있습니다. 건물이 초기 기대 수명 이상으로 살아남 으면 이제 건물 수명이 초과되면 재건축에 사용할 수있는 형평성을 창출합니다. 유지 관리 통찰력이 실제로 투자 수익을 제공하는 곳이지만, 이는 모든 의사 결정자가 소유 한 것이 아니라 장기적인 대기 게임입니다.
© 2017 Dan Demland