호텔 노트를 구매하기 전에해야 할 실사

호텔 노트를 취득하거나 투자를 고려하고 있습니까? 호텔은 상업용 부동산이지만 호텔 노트에 투자하는 것은 노트를 구매할뿐만 아니라 부동산을 취득하는 것이므로 다릅니다. 이 때문에 호텔 노트를 구매하기 전에 광범위한 실사를 수행해야합니다. 이것은 철저한 실사 목록은 아니지만 호텔 노트 구매 프로세스의 좋은 시작입니다.

1. 호텔의 물리적 둘러보기 수행

투자자가 호텔 어음을 구매하면 어음과 부동산을 모두 취득하게됩니다. 투자자는 숙련 된 계약자 및 엔지니어와 함께 둘러보기를 수행해야합니다. 모든 호텔 자산이 환경법 및 정부에서 발급 한 조건부 사용 허가를 준수하는지 확인합니다.

2. 모든 대출 서류가 제자리에 있는지 확인

호텔 대출을 구매하기 전에 대출 구매자에게 대출이 할당 된 횟수를 확인하십시오. 또한 메모 판매자의 서신 파일을 얻고 싶을 것입니다. 이 정보와 함께 호텔 관리 계약 및 편의 또는 종속 계약을 찾으십시오. 변호사와 협력하여 모든 배정 문서가 완전하고 올바르게 작동하는지 확인하십시오.

삼. 구역 지정 전문가를 고용하여 호텔의 규정 준수 여부를 검토하십시오.

실사 과정에서 전문가 팀을 고용하여 부동산의 상태와 준수 여부를 평가하는 것이 적절합니다. 구역 지정 전문가, 엔지니어 검사관 및 환경 검사관은 부동산을 분석하고 발견 한 결과에 대한 보고서를 제공해야합니다. 예를 들어 구역 지정 전문가는 주차 공간 수가 구역 지정 요구 사항을 준수하는지 확인하는 등 호텔의 자격을 검토해야합니다. 엔지니어 검사관은 배관, 전기, 컴퓨터, 전화 및 기계 시스템을 포함하여 부동산의 물리적 측면에 대한 보고서를 제공해야합니다. 엔지니어 보고서는 구조 요소의 상태도 자세히 설명해야합니다.

환경 검사관은 부동산 위와 근처에 존재할 수있는 현재 및 잠재적 인 환경 위험을 찾아야합니다. 환경 검사관은 또한 건물과 호텔 간판이 모든 환경법과 정부에서 발급 한 조건부 사용 허가를 준수하는지 확인해야합니다. 표지판은 또한 환경 및 주법을 준수하는지 확인해야합니다.

4. 호텔 운영 분석

호텔 시스템을 분석합니다. 호텔 개념, 프로토콜 및 시스템을 유지하거나 변경하는 비용을 검토합니다. 일부 호텔 노트 구매자는 호텔이 잘못 관리되는 경우 호텔의 재정을 수정하거나 완료합니다. 일부 호텔 구매자는 새로운 수익 관리 시스템, 예약 시스템 및 비용 억제 시스템도 구현합니다. 호텔 노트 구매를 분석하는 동안 이러한 잠재적 비용을 고려하십시오.

5. 모든 직원 파일 및 노동 문제 검토

모든 직원 (하녀, 관리인 및 관리팀 포함)이 합법적 인 근로자이며 적절한 문서를 보관하고 있는지 확인합니다. 미등록 근로자가있는 경우 구매할 다른 호텔 메모를 검색하는 것이 좋습니다. 관리인에서 관리자에 이르기까지 모든 직원 위치를 완전히 분석해야합니다.

또한 노조 문제를 조사해야합니다. 대형 호텔 브랜드의 지폐를 구매하는 경우 반드시 필요합니다. 예를 들어, 호텔이 노조 캠페인의 대상인 경우 호텔의 운영 비용이 최대 40 %까지 증가 할 수 있습니다. 이것은 호텔 노트의 가치를 낮출 수 있습니다.

6. 호텔 프랜차이저와 함께 새로운 소유권 요구 사항을 검토합니다.

프랜차이즈 호텔 구매를 고려하고 있다면 신규 소유권에 대한 브랜드의 조건과 요구 사항을 확인하십시오. 일부 프랜차이저는 브랜드 사용에 대한 우발적 인 조치로 프랜차이즈가 미지급 프랜차이즈 수수료를 상환하도록 요구할 수 있습니다. 일부 호텔 프랜차이저는 새 운영자를 해지하고 고용하려는 새 소유자에게 취소 수수료를 요구하기도합니다.

또한 프랜차이저는 자산 개선 계획을 요구할 수 있으며 이는 어음의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 개선 계획은 호텔을위한 업그레이드 계획입니다. 때때로 호텔이 환경 및 정부 법률을 준수하기 위해 사용됩니다. 일부 프랜차이저는 프랜차이즈가 호텔 브랜드의 표준을 따라 잡기 위해이를 요구하기도합니다. 다음은 몇 가지 일반적인 개선 사항입니다.

간판, 지붕 및 색상을 포함한 외관 외관 개조
조명 및 설비와 같은 회의실 및 로비 업데이트
실내 / 실외 수영장 및 피트니스 공간과 같은 새로운 편의 시설
주차 확장 또는 개선

7. 부동산에 숨겨진 선취권 검색

호텔 어음을 구매하면 대출을 구매할뿐만 아니라 부동산도 구매하게됩니다. 이 때문에 부동산에 대한 유치권 수색을 수행하는 것이 중요합니다. 숨겨진 유치권에 대한 UCC 검색을 실행하는 것도 필수적입니다. 부동산에 대한 선취권이 미달하면 호텔 어음의 가치가 낮아질 수 있습니다. 지식이 풍부한 변호사가 선취 특권 검색을 완료 할 수 있어야합니다.

8. 호텔의 재정을 검토하십시오

호텔 메모와 함께 물리적 자산을 구매할 것이므로 반드시 변호사 및 / 또는 회계사에게 호텔 재무에 대한 실사를 요청하고 싶을 것입니다. 검토해야하는 정보는 다음과 같습니다.

지원 일정과 함께 월간 손익 계산서
점유 및 평균 일일 요금 (지난 3 년 동안)
전년 대비 현재 연간 손익 계산서
감사 된 대차 대조표 (지난 5 년 동안)
지난 3 년간의 부동산 세 및 개인 재산세 청구서
전체 지원 일정과 함께 연간 감사 된 손익 계산서 (지난 3 년 동안)
FF & E, 소모품, 소모품 재고
지출에 대한 현재 예상과 함께 자본 지출 (지난 5 년 동안)
호텔 관리 계약, 서비스 계약, 라이센스, 허가, 임대, 단체 교섭 계약과 같은 모든 관련 계약의 사본 및 새 호텔 소유주가 부담 할 의무를 자세히 설명하는 모든 문서
보험료 비용, 보험 언어 및 만료 날짜를 포함한 보험 보장 문서

결론

올바르게 구매하면 호텔 노트는 수익성이 좋은 투자가 될 수 있습니다. 대부분의 투자와 마찬가지로 달성하려는 목표와 목표를 염두에 두는 것이 중요합니다. 호텔 노트를 구매하는 것은 호텔 소유 경험과 지식이있는 사람들에게 가장 적합합니다. 이것이 부족하다면 다른 유형의 상업 메모를 구입하는 것이 좋습니다. 호텔 또는 접객업에 대한 경험이 있고 호텔 노트를 구매하는 것이 편하다면 인수 과정을 도와 줄 경험이있는 변호사를 고용하십시오.