부동산 투자 신탁 (REIT) 및 MLP (Masters Limited Partnership) 소개

이 기사는 REIT 및 MLP를 쉽게 이해할 수 있도록합니다.

트렌트 스몰 니크

REIT는 무엇입니까?

부동산 투자 신탁 (REIT)은 소득 창출을 목적으로 부동산 자금 조달을 돕는 회사입니다. 일부 REIT도 부동산을 소유하고 있습니다. REIT는 투자자들에게 많은 다각화와 함께 소득 흐름을 제공하기 때문에 모델링 방식에서 뮤추얼 펀드와 매우 유사합니다. REIT는 그들이받는 거의 모든 수입을 주주에게 배당금으로 지급합니다. 주주는 배당금에 추가 된 소득세를 납부함으로써 대응합니다.

REIT는 사람들이 주식 구매를 통해 다른 산업에 돈을 투자하는 것과 같은 방식으로 대규모 부동산 자산을 포트폴리오에 추가 할 수있는 환상적인 방법입니다. 주가가 주어진 분기 동안 좋은 실적을 내면 주주는 주가 상승 및 / 또는 배당금을 통해 이익을 얻습니다. REIT에서도 마찬가지입니다. 투자가 특정 연도에 잘 수행되면 주주에게 이익이됩니다.

REIT는 일반 주식과 같은 방식으로 주요 증권 거래소에서 거래되지만 완전히 비공개이며 상장되지 않은 일부 REIT도 있습니다. REIT를 언급 할 때 일반적으로 Equity REIT 또는 Mortgage REIT에 대해 이야기합니다. Equity REIT는 부동산에 대한 임대료를 징수하거나 해당 부동산을 판매하여 소득을 창출하도록 설계되었습니다. 모기지 REIT는 모기지 또는 모기지 관련 증권에 투자하여 수익을 창출합니다. 모기지는 상업용 또는 주거용 부동산과 연결되어 있습니다.

오늘날의 경제에서 REIT는 경제에서 중요한 역할을합니다. 그들은 아파트, 병원, 산업, 요양원, 쇼핑 센터, 장기 보관 장소, 대학생 주택 등과 같은 많은 시설과 연결되어 있습니다. 컨설팅 회사의 연구에 따르면 REIT는 전 세계 30 개 이상의 국가와 함께 미국의 모든 주에서 부동산을 소유하고 있습니다.

그러나 회사가 REIT로 분류되는 자격은 어떻게됩니까? 그들은 소유 한 자산의 최소 75 %를 부동산에 투자해야합니다. 또한 소득의 75 % 이상은 부동산에서 벌어 들인 임대료, 투자하는 모기지에 대한이자 또는 판매하는 부동산에서 발생해야합니다.

REIT는 또한 과세 소득의 90 % 이상을 주주에게 배당금으로 지급해야합니다. 그들은 이사회 또는 이사회에서 관리하는 과세 대상입니다. 최소 100 명의 주주가 있어야하며 5 명 이하의 주주는 시장에서 49 %를 넘을 수 없습니다.

MLP 란 무엇입니까?

Masters Limited Partnership 또는 MLP는 주식 시장에서 거래되는 유한 파트너십의 한 형태입니다. Masters Limited Partnership에는 제한된 파트너 및 일반 파트너와 같은 유형의 파트너가 있습니다. 유한 파트너는 MLP에 자본을 제공하는 동시에 MLP 현금 흐름의 일부를 소득 분배로받을 책임이 있습니다. 한편, 일반 파트너는 MLP의 업무를 처리 할 책임이 있으며 급여는 기업이 근무하는 동안 수행하는 방식과 관련이 있습니다.

법적 용어로 파트너십은 상품, 천연 자원 또는 부동산 벤처로부터 현금 흐름의 90 % 이상을 얻는 경우 MLP로 정의됩니다. MLP는 합자 회사의 세금 혜택을 제공하는 동시에 투자자들에게 상장 기업에 대한 구매의 유동성을 제공하기 때문에 개인에게 흥미로운 투자 기회입니다. 세금 혜택은 회사가 자신이 번 돈에 대해 세금을 내야하는 것이 아니라 단위 보유자가받는 배당금에 세금이 부과된다는 사실을 의미합니다.

미국에서 MLP는 국가의 에너지 인프라에서 큰 역할을합니다. MLP는 석유, 천연 가스, 가스 액체 및 기타 정제 제품과 같은 다양한 탄화수소의 운송, 저장 및 처리를 담당합니다. 이 MLP를 국도 시스템으로 생각하면 자동차가 한 주에서 다른 주로 이동할 때마다 "통행료"를 지불합니다. 에너지 인프라와 관련된 MLP는 탄화수소를 원천에서 고객으로 운송해야하는 회사가 지불하는 통행료를 통해 꾸준한 수입을 올립니다.

흥미로운 점은 MLP가 창출하는 수입이 특정 분기 또는 연도 동안 반드시 석유 또는 천연 가스 가격에 의존하지 않는다는 사실입니다. 가스 가격이 정말 낮아져도 상품에 대한 통행료는 변하지 않습니다. 통행료는 선적 된 물량과 관련이 있기 때문입니다. 에너지 관련 MLP의 또 다른 이점은 대부분의 통행료 계약에 내장 된 인플레이션 헤지입니다. 탄화수소 수송에 부과되는 통행료는 국가 경제의 인플레이션을 따라 잡기 위해 몇 년 후에 증가합니다.

REIT에 투자

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP는 Cheniere Energy, Inc.가 설립 한 합자 회사입니다. 회사는 Sabine Pass LNG 터미널 부문에서 액화 및 재기 화 작업을 통해 운영됩니다.

REIT 및 MLP 투자의 위험

REIT와 MLP는 구조화 방식이 다르지만 둘 다의 전제는 매우 유사합니다. 그들은 상금의 대부분을 주주 또는 투자자에게 지불합니다. REITs는 합법적으로 수익의 90 % 이상을 주주에게 제공 할 의무가 있습니다. 즉, 특정 분기 또는 연도 동안 흔들림의 여지가 거의 없습니다. 일이 잘 진행되면 투자자는 상당한 배당금을 보게 될 것입니다. 그러나 REIT가 나쁜 주문을 받으면 완전한 파산을 초래할 수 있습니다. 그리고 모기지 증권과 관련된 REIT는 종종 금리가 인상되거나 모기지 부도 금리가 올라갈 때 지불하는 배당금을 삭감합니다.

REIT 투자는 부동산 시장이 침체에 직면 할 때 항상 위험합니다. 투자자들이 REITs에 돈을 투자하여 국가의 부동산 시장이 어떻게 진행되고 있는지 이해하는 것이 중요합니다. MLP에 투자 할 때 투자자는 높은 배당금 너머를 보는 것이 중요합니다. 일반적으로 충분한 현금을 보유한 오랜 역사를 가진 MLP를 찾는 것이 좋습니다. 이러한 MLP는 파산 할 가능성이 훨씬 적습니다.

REITs를 사용해도 배당금 지급 내역을 살펴 보는 것이 좋습니다. 배당 수익률이 15 ~ 16 % 인 1 ~ 2 년보다 더 중요하기 때문입니다. 때때로 10 년 연속 7 ~ 8 %의 배당 수익률을 지불하는 REIT로가는 것이 성공을 유지 한 실적이 있기 때문에 갈 길입니다.

Realty Income Corporation (O) 가격 차트.

REITs의 이점

투자자가 REIT에 돈을 투자하려는 몇 가지 주요 이유가 있습니다. REITs는 종종 주식 시장의 성과와 거의 상관 관계를 보이지 않기 때문에 다각화는 엄청난 보너스입니다. 그리고 REITs가 지불하는 배당금은 전통적인 주식이 지불하는 것과 비교할 때 엄청납니다. 또한 매수 및 매도도 매우 쉽기 때문에 짧은 기간 동안 만 REIT를 소유하고자하는 투자자에게 매력적입니다.

통계 분석에 따르면 많은 증권 거래소 상장 REIT가 S & P, Dow Jones 및 NASDAQ을 능가하는 것으로 나타났습니다. 또한 다른 상장 기업과 동일한 규제 조건을 따라야하기 때문에 매우 투명합니다. 그들의 재무보고는 또한 주식을 시장에 내놓는 기업과 동일합니다.

MLP의 이점

대부분의 MLP는 6 ~ 7 %의 수익률을 제공하는 동시에 매년 안정적이고 일관된 현금 흐름을 생성합니다. MLP가 제공하는 현금 분배는 예측하기가 매우 쉬우므로 안정성을 원하는 투자자에게 좋습니다. MLP는 세금 부담이 없기 때문에 대부분의 다른 회사보다 자본 비용이 훨씬 낮습니다. MLP는 과세 대상이 실현 가능하지 않을 수있는 벤처를 추구 할 수 있습니다.

자본 이득은 회사가 MLP 구조로 전환하는 가장 큰 이점 중 하나입니다. MLPS는 기업에서 흔히 볼 수있는 이중 과세에 직면하는 대신 배당금을받을 때만 과세됩니다.

세금 결과-MLP

MLP는 자본 반환에 대해 과세되는 반면 투자자는 MLP를 소유 할 때 K-1 세금 양식을 처리해야합니다. 복잡한 세무 준비 수단이지만 과정을 조금 덜 어렵게 만드는 데 도움이되는 회계사 또는 온라인 세금 양식이 많이 있습니다.

MLP에 대한 또 다른 부정적인 점은 UBTI 또는 관련없는 사업 과세 소득 때문에 IRA와 맞물리지 않는다는 것입니다. MLP는 종종 운영을 통해 이러한 유형의 수입을 창출합니다. 보유하고있는 보유액이 $ 1,000 이상인 UBTI 세금 청구서가 나올만큼 충분히 큰 경우 MLP가 과세 유예 계정에 배치 되더라도 UBTI에 대해 세금을 납부해야 할 수 있습니다.

그러나 MLP는 또한 많은 세금 혜택을 제공합니다. MLP에서 $ 100,000 상당의 단위를 구입해 보겠습니다. 첫해에는 분기 별 배분으로 $ 6,000를 받게됩니다. 연말이되면 이러한 분배가 총 $ 6,000 수입과 $ 5,000 감가 상각이라는 것을 알게됩니다. $ 6,000에서 $ 5,000을 빼면 세금을 내야 할 금액 인 $ 1,000를 얻을 수 있습니다. 50 %의 세금을 부과하는 매우 높은 과세 범위에 속하더라도 소득의 $ 6,000에 대해 세금으로 $ 500 만 지불하게됩니다.

MLP의 세금 결과는 자본 및 비용 기준 수익률을 보면 더 잘 이해할 수 있습니다. 자본 수익률은 REIT 또는 MLPS와 같은 유가 증권이 순이익에서 파생되지 않은 자금으로 투자자에게 지급하는 금액입니다. 비용 기준은 배당금 또는 분배에 맞게 조정 된 세금 목적의 자산 원래 가격을 나타냅니다. 때로는 세금 기준이라고도합니다. 세금을 납부 할 때 투자자는 자산의 비용 기준과 현재 시장 가치 사이의 차이를 나타내는 자본 이득을 결정할 수 있습니다.

MLP를 사용하면 보유 자산에 대해 즉시 세금을 납부 할 필요가 없습니다. 대신 비용 기준에서 공제 할 수 있습니다. 그러나 MLP 단위를 판매하는 경우 판매 된 단위에 대해 세금을 지불해야합니다. 따라서 MLP를 장기적으로 보유하는 것은 많은 투자자에게 합리적입니다. 비용 기준이 $ 0에 도달 할 때까지 기다릴 수 있기 때문에 세금이 영구적으로 연기됩니다.

세금 결과-REITs

REIT의 이익에 대한 세금이 부과되지 않을 것이라는 전망이 투자자들에게 매력적이지만, 소득세는 그들이받는 배당금에 부과된다는 점을 기억해야합니다. 또한 REIT는 다양한 보유 자산에 대한 재산세를 처리해야합니다. 일부 REIT의 경우 재산세가 운영 비용의 최대 25 %를 차지할 수 있습니다.

REITs가 지급하는 배당금은 단위 보유자에게 경상 소득으로 과세됩니다. 그러나 배당금이 적격 배당으로 간주되어 자본 이득세가 부과되는 경우가 있습니다. 대다수의 REIT 주주들은 배당금에 대해 최고 한계 세율 만 지불합니다. 사실, REIT가 지불하는 배당금 중 일부는 비과세 자본 반환으로 인정 될 수 있으며, 이는 소유자가 판매 할 때까지 해당 단위에 대한 세금을 연기합니다. 이러한 비과세 지급은 결국 단위 소유자의 비용 기준을 감소시킵니다.

MLP에 투자

투자자가 MLP에 돈을 투자하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 이러한 방법 중 하나는 ETF 또는 Exchange-Traded Fund, MLP를 이용하는 것입니다. 교환 거래 펀드는 상품, 채권 또는 인덱스 펀드와 같은 지수를 추적하는 유가 증권입니다. 뮤추얼 펀드와 달리 ETF는 증권 거래소에서 거래됩니다.

ETF MLP는 투자자가 단일 MLPS 구매와 관련된 일부 비즈니스 위험을 제거하는 동시에 거래소 거래 펀드와 관련된 세금 혜택을 제공 할 수있는 좋은 방법입니다. 그러나 ETF MLP는 종종 상당히 비싸기 때문에 투자자들은주의해야합니다.

투자자가 ETF MLP에 뛰어 들고 싶지 않다면 MLP를 보유한 뮤추얼 펀드도 고려할 수 있습니다. MLP에 돈을 투자하는 뮤추얼 펀드는 투자자가 투자가 매각 될 때까지 분배 된 소득에 대한 세금 납부를 연기 할 수 있습니다. 이러한 이익은 장기 이익으로 간주되어 단기 자본 이익보다 세율이 낮습니다.

뮤추얼 펀드는 관리 성격 때문에 훌륭한 옵션입니다. 뮤추얼 펀드 매니저가 펀드에 넣을 MLP를 선택하는 것은 이러한 자산의 위험을 완화하는 데 큰 차이를 만들 수 있습니다. 너무 많은 투자자들이 모든 MLP가 동등하게 만들어 졌다고 생각합니다. 이러한 혜택에 대해서는 투자자가 유지비를 지불해야하지만, 상승 여부를 고려해 볼 가치가 있습니다.

부인 성명

이 기사는 정보 및 교육용입니다. 펀드에 대한 특정 주식에 대한 보증이 아닙니다. 주식을 사고 팔기 전에 증권 중개인 또는 재정 고문과상의하십시오.