차례:
- 투자로 첫 주택 구입
- 주택 투자가 재정 목표를 달성하는 데 어떻게 도움이 되는가
- 임대와 주택 구입 (장단점)
- 주택 소유자 거래 비용 준비
- 귀하의 재정을 정직하게 평가
- 집에 대한 계약금 결정
- 설명을 위해 다음 두 가지 시나리오를 고려하십시오.
뉴욕 주 알바니의 단독 주택 (사진 크레딧은이 기사의 끝에 있습니다.)
투자로 첫 주택 구입
대학 졸업, 경력 시작 또는 결혼과 같은 우리 삶의 중요한 순간을 표시하는 몇 가지 중요한 이정표가 있으며 첫 번째 집을 사는 것이 그 목록에서 높습니다. 그러나 그러한 기념비적 인 구매에 뛰어 들기 전에 여러 가지 예비 질문에 대한 답을 찾거나 시련에 압도 당할 위험을 감수하는 것이 가장 중요합니다.
상상할 수 있듯이 주택 구입 과정에 익숙하지 않으면 누군가가 일련의 잘못된 결정을 내릴 수 있습니다. 이로 인해 사람이 만족스럽지 못한 재산을 구입하게 될 수 있습니다 (예견 할 수있는 미래에 속박 된 재산).
그러한 운명을 피하려면 잠재적 투자처럼 첫 번째 주택을 구입하는 과정에 접근하는 것이 유용합니다. 이것은
확실히 중요한 고려 사항 이지만 (이 기사의 뒷부분에서 다룹니다) 주택의 감사 기회만을 기준으로 구매 결정을 내려야한다는 의미는 아닙니다. 오히려 구매를 재정적 투자 일뿐만 아니라 생명 투자로보아야합니다. 자신에게 물어:
구체적으로, 어떤 유형의 부동산이 귀하의 필요에 가장 적합합니까? 무기한 임대 또는 구매가 더 유익할까요? 구입하기로 결정한 경우 주택 구입과 관련된 초기 지출 (예: 계약금, 신청 및 거래 비용, 부동산 중개인 수수료 및 다양한 수수료)을 회수하는 데 얼마나 걸립니까? 그 문제에 대해 관심있는 부동산 유형을 편안하게 구입할 수 있습니까? 당신은 행복 추구에 늦은 모기지 상환에 대한 스트레스를 받거나 빚에 휩쓸 리지 않도록 연중 무휴 24 시간 일하는 것이 포함되지 않는다고 안전하게 추론 할 수 있습니다!
이러한 질문에 답한 후에는 모기지 대출 기관에 접근하기 전에 재정적으로 가능한 것이 무엇인지 알고 싶을 것입니다. 또한 대출 기관이 주택 융자에 대해 사전 승인할지 여부를 결정하기 전에 어떻게 "사람을 조정"하는지 알고 싶을 것입니다. 마지막으로, 구매를 결정하기 전에 부동산과 주변 지역을 철저히 조사하는 절차에 대한 확실한 이해가 필요합니다.
초보자를위한 부동산 투자 시리즈의 첫 번째 기사 인이 기사에서는 이러한 모든 질문에 대한 답을 살펴볼 것입니다.
집을 소유하면 더 일찍 은퇴하는 데 도움이 될 수 있습니다.
주택 투자가 재정 목표를 달성하는 데 어떻게 도움이 되는가
집을 소유한다는 것은 머리를 눕히고, 정원을 가꾸고, 가족 사진을 걸 수있는 공간을 갖는 것 이상을 의미합니다. 집은 매우 실제적인 금융 자산이며 대부분의 사람들에게 중요한 순자산을 구성합니다. 따라서 주택의 가치는 사람이 자신의 재정적 목표 중 일부를 더
쉽게 달성 할 수 있도록 도움을 줄 수 있습니다.
일찍 은퇴하고 싶습니까? 많은 사람들이 당신이 일찍 은퇴하기로 결정합니다.
그들이 할 수 있었던 것보다 더 빨리 은퇴 할 수 있도록 돕기 위해 그들의 주택에 대한 역 모기지를 취하고, 연금 및 / 또는 기타 퇴직 소득을 보충하는 것. 또는 소규모 사업을 시작하고 이름표와 시간 시계를 바람에 던지고 자신의 상사가되고 싶을 수도 있습니다! 주택의 자본에 대한 차입 (즉, 주택의 시장 가치에서 미결제 모기지 부채를 뺀 금액)은 그러한 노력을 시작하기에 충분한 자본을 조달하는 데 도움이 될 수 있습니다. 집에 쌓아 놓은 자산을 사용하는 또 다른 방법은
자녀를 위해 대학에 자금을 지원 하는 것입니다 (있을 경우 또는 언젠가 원할 경우).
그러나 금전적 혜택을 제외하고 주택에 투자할지 여부를 결정하기 전에 고려해야 할 다른 매우 중요한 요소가 있습니다. 예를 들어, 자금 조달은 엄청난 노력이며, 지나치게 부유하지 않은 이상 거주지를 지불하기 위해 15-30 년 모기지를받을 것으로 예상 할 수 있습니다. 또한 발생하는 모든 유지 관리 문제에 대한 책임이 있습니다. 아마도 가장 중요한 것은 구입 한 주택이 정체성의 뗄 수없는 부분이 될 것이며, 어떤 재산을 선택하든 오랫동안 자신을 볼 수있는 재산인지 확인해야한다는 것입니다.
임대와 주택 구입 (장단점)
임대보다는 집을 사는 것이 항상 낫다고 말할 부동산“구 루스”가 부족하지 않습니다. 이 효과에 대한 일반적인 주장은 소유권과 함께 제공되는 큰 세금 혜택으로 인해 장기적으로 집을 사는 것이 임대하는 것보다 저렴하다는 것입니다. 또한 그 임대는 "돈을 버리는 것"과 같습니다.
사실 현실은 좀 더 복잡합니다. 첫째, 주택 소유와 관련된 세금 혜택 (그럴지도 모르지만)은 이미 주택 소유 비용 증가에 반영되어 있습니다. 재산세와 모기지에 대해 지불하는이자가 세금 공제 대상이 아니라면 주택 가격이 지금보다 훨씬 낮을 것이라고 확신 할 수 있습니다 (총 소유 비용이 훨씬 더 높기 때문).
더욱이 임대료가 장기적으로 구매하는 것보다 항상 비싸다는 것은 사실이 아닙니다. 실제로 일부 지역 사회에서는 특정 유형의 부동산을 임대하는 것이 더 저렴할 수 있습니다. 임대가 최악이 아닐 수도 있다는 좋은 징후는 소득의 10 %를 지속적으로 저축하면서 편안하게 생활 할 수 있다는 것입니다. 귀하가 주택 소유와 함께 진행되는 과다한 책임 (재정적 및 기타)에 의해 방해 받고 싶지 않고 IRA에 투자 할 수있는 충분한 자금을 여전히 낭비 할 수있는 유형 인 경우, 401 (k) s 및 / 또는 기타 은퇴 지향 금융 증권을 사용하는 경우 실제로 임대가 더 나은 선택 일 수 있습니다.
또한 무한한 수년간 땅에 닻을 내리지 않은 것에 대해 말할 것도 있습니다. 임차인은
집을 파는 번거 로움에 대해 걱정하지 않고 원하는 곳 어디에서나 픽업하고 갈 수있는 사치를 누릴 수 있습니다. 물론리스 계약이있을 수 있지만 장기 모기지보다 조정하기가 훨씬 쉽습니다! 또한 주택 소유자가 그 순간에 다른 지역으로 이사하기로 결정한 경우 적시에 구매자를 찾을 것이라는 보장도 없으며 그러한 구매자가
가격을 지불 할 의사가 있다는 보장도 없습니다. (적어도) 주택 소유자의 손실을 보상합니다.
임대한다고해서 반드시 돈이 낭비되는 것은 아닙니다.
그러나, 당신이 알아야 할 임대료에 대한 한 가지 매우 중요한 손해가 있습니다. 즉, 인플레이션 (예: 시간이 지남에 따라 일반적인 가격 상승 및 이후의 화폐 구매력 하락)에 취약한 상태가됩니다. 임대료가 관리되는 아파트, 주택 또는 기타
부동산에 거주하지 않는 한 임대주는 임대 를 갱신 할 때마다 임대료를 인상하고 생활비가 증가함에 따라 수익이 감소하지 않도록 선택할 가능성이 높습니다. 시간이 지남에 따라. 반대로, 귀하의 월간 모기지 지불금은 고정 금리로 설정되며 (고정 금리 대출을받는 경우) 인플레이션의 피해에 노출되지 않습니다. 주택 소유자의 보험, 재산세 및 유지 보수 비용은 월별 모기지 비용에 비해 훨씬 적습니다.
주택 소유자 거래 비용 준비
장단점을 모두 고려한 후에도 여전히 주택을 구입하기로 약속했다면, 그러한
투자가 향후 몇 년 동안 여러분에게 미칠 재정적 낭비에 대비하기 시작할 때입니다. 특정 부동산을 찾아보세요!
입에 은색 스푼을 들고 태어나지 않았다면 주택 소유와 관련된 초기 비용이 장을 치듯이 비틀 거리게 될 가능성이 있습니다. 그러나
지난 9 개월 동안 훈련을 했던 권투 선수 가 타이틀 한판 승부에서 초기 좌절을 견뎌내고 궁극적으로 상대를 이기고 승리 할 수있는 것처럼; 따라서 신중한 첫 주택 구매자가 주택 소유에 대한 막대한 예비 비용을 견딜 수 있습니다.
준비해야 할 엄청난 거래 비용에는 검사 수수료, 모기지 취득과 관련된 비용 (예: 신청 수수료, 신용보고 수수료, 감정 수수료), 소유권 보험, 이사 비용 및 부동산 중개인 수수료가 포함됩니다. 그리고
많은 대출 기관이 요구 하는 모기지 포인트 (즉, 총 대출 금액의 1 ~ 2 %를 차지할 수있는 선불 모기지이자)를 잊지 마십시오. 상당한 계약금 외에도 대부분의 노동 계급 사람들이 엄청난 지출을 한 후 재정을 회수하는 데 3 ~ 5 년이 걸릴 것입니다! 그렇기 때문에 적어도이 기간 동안 사는 모습을 볼 수없는 집을 사는 것도 고려하지 말아야합니다.
일반적인 근사치로 주택 총 가격의 약 16 %에 해당하는 주택 담보 대출과 관련된 거래 비용을 예상 할 수 있습니다. 1 따라서, 당신은 손익분기 점을 위해, 당신은 당신의 투자가 판매하기 전에 적어도이 정도의 가치를 봐야합니다. 지난 35 년 동안 전체 부동산 시장은 연평균 약 9 %의 수익을 올렸습니다. 이것은 매우 훌륭합니다! 2
거래 비용을 지불 한 후 긴 (재정적) 겨울 동안 정착해야 할 것입니다!
그러나 여기에는 때때로 상당한 단기 손실을 초래하는 예측할 수없는 시장 변동이 포함됩니다. 주택을 구입 한 후 1 ~ 2 년 후에 하역을 시도하면 시간이 지남에 따라 부동산 시장이 누릴 준비가되어 있다는 느리지 만 꾸준한 인식을 놓치게됩니다. 또한 처음부터 주택을 구입하는 거래 비용에서 회복하려고 노력하면서 다운 마켓에서 판매자로 갇힐 가능성이 높아집니다!
귀하의 재정을 정직하게 평가
첫 번째 주택 구입과 관련된 거래 비용 (이전 섹션에서 논의한대로 약 16 %)에 대해 일반적으로 이해했다면 실제로 지출 할 수있는 금액을 결정하기 위해 숫자 계산을 시작해야합니다. 당신은 당신이 씹을 수있는 것보다 더 많이 물고 싶지 않거나 당신이 투자를 즐길 수있을만큼 충분히 오래 집에 없을 정도로 지불을 유지하기 위해 너무 많은 일을 할 수도 있습니다! 따라서 기술에 정통한 사람들을 위해 연필과 종이 또는 예산 소프트웨어를 꺼내고 재정 상황을 정직하게 살펴볼 준비를하십시오.
지출 습관을 정직하게 살펴보십시오.
첫째, 월별 지출을 집계하십시오. 이러한 비용에는 식료품, 수도 및 전력, 케이블 또는 위성 TV 청구서, 인터넷, 외식 또는 영화 관람과 같은 여가 비용이 포함되며 이에 국한되지 않습니다. 다음으로, 귀하의 총 월 소득에 10 % (퇴직 저축을 위해 이미 배정되어야하는 월 소득의 최소 금액… 맞습니까?)를 곱한 다음 총 월 지출에 답을 더하십시오. 마지막으로 총 월 수입에서이 총 지출액을 뺍니다.
이것은 집의 총 가격 (마이너스 계약금) 및 대출 기관의 이자율. 나중에 부동산 목록 및 / 또는 웹 사이트를 적극적으로 검색 할 때 정말 좋아하는 부동산을 발견 할 수 있지만 가격 범위를 약간 벗어난 것으로 월별 모기지 비용을 계산합니다. 그럴 경우 즉시 낙심하지 마십시오! 아직 고려하지 않은 세 가지 요소가 더 있습니다.
우선, 부동산의 리스팅 가격은 부동산의 실제 시장 가치와 거의 같지 않으며 부동산의 최종 판매 가격은 종종 리스팅보다 낮습니다. 3 또한 재산세와 모기지에 대해 지불하는이자는 세금 공제 대상이라는 것을 기억하십시오. 따라서 W-4 (또는 1040-ES 자영업자 인 경우) 납세 의무를 줄이고 손이 닿지 않는 이상적인 주택에 대한 모기지를 편안하게 감당할 수있을만큼 월 소득을 늘릴 수 있습니다. 그것으로 충분하지 않다면, 당신은 당신의 월간 지출 습관을 다시 살펴보고 경박 한 지출을 없애기 위해 벨트를 조여서 재산을 살 수있을 것입니다. (결국 우리 중에는 맥도날드의 영수증이 줄어들기를 원하지 않는다고 솔직히 말할 수있는 사람은 많지 않습니다!)
시장 가치 이해
검색을 시작하면 최종적으로 주택을 선택하기 전에 수십 명의 잠재적 주택 후보자에게 노출 될 가능성이 높습니다. 이러한 부동산의 리스팅 가격과 최종 판매 가격을 확인하십시오. 이런 식으로 주택의 실제 시장 가치와 많은 판매자 (및 그 대리인)가 처음 주택 구매자를 강요하려는 인상 된 정가 사이의 차이를 직관적으로 이해하기 시작할 것입니다.
집에 대한 계약금 결정
일반적으로 처음부터 집의 총 구매 가격에서 최소 20 %를 인하하는 것이 좋습니다. 4 그렇게 할 수없는 경우 대부분의 대출 기관은 개인 모기지 보험에 가입하도록 요구합니다. 그들은 어떤 이유로 든 구매자가 대출을 불이행하는 경우 모기지 금액보다 가치가 낮은 재산에 얽매이지 않도록 보호하기 위해 이렇게합니다. 5
그것은 모두 괜찮고 그들에게는 좋지만, 이제 당신은 당신의 대출 기관이 밤에 더 푹 잘 수 있도록 매년 수백 달러의 추가 비용을 지불하는 것에 대해 걱정해야합니다! 이러한 이유로, 주택 융자를 받기 전에 20 %의 계약금을 지불 할 수있을만큼 충분히 저축 할 때까지 기다리는 것이 좋습니다. 당신이 절대적으로 이것을 할 수없고 PMI 정책에 갇힌 자신을 발견한다면, 집의 총 가치와 대출 잔액을 주시하십시오. 미결제 잔액은 시간이 지남에 따라 지불할수록 감소해야하며, 80 % 이하로 떨어 졌다는 것을 알게되면 대출 기관에 연락하여 PMI 를 버릴 수 있습니다 (일반적으로 평가 비용을 먼저 지불하기를 원할 것입니다)!
일부 구매자는 주택 융자를받을 때 20 % 이상을 낮추는 것을 선택하기도합니다. 일부 개인 금융 자문가는 이러한 접근 방식에 동의하지 않습니다. 구매자가 고성능 금융 증권 (예: 주식, 채권, 뮤추얼 펀드)에 추가 자금을 투자하여 모기지에 발생하는이자를 상쇄 할 수있을만큼 충분히 이익을 얻을 수 있다고 생각합니다. 대신. 예를 들어, 귀하의 모기지가 8 %의 고정 금리로이자를 발생시키고 평균 10 %의 수익을 올리는 고수익 뮤추얼 펀드에 돈을 투자하는 경우, 귀하는 얻을 수있는 수익으로 2 %를 순이익합니다. 단순히 모기지에 더 많은 돈을 지불함으로써 놓쳤습니다.
그러나 모든 뮤추얼 펀드 안내서는 다음과 같이 말할 의무가 있습니다. 과거 실적이 미래의 결과를 보장하지 않습니다 . 주식 및 부동산 시장의 역사적 평균 상승률이 연간 약 10 %이지만, 그 기간에 몇 가지 재앙적인 재무 변동이
포함되어 있음 을 기억하는 것이 중요합니다 ! 이 기사를 읽는 대부분의 사람들은 아마도 1929 년의 주식 시장 붕괴를 위해 주변에 없었을 것입니다. 그러나 1980 년대 후반부터 1990 년대 초까지의 일본 부동산 거품은 어떻습니까? 조금 모호해 보인다면 같은 기간에 월스트리트를 뒤흔든 정크 본드 위기를 잊지 마세요. 그리고 누가 가장 최근의 금융 롤러 코스터 인
2007 년에 시작된 주택 시장 붕괴를 잊을 수 있습니까?
나는 당신을 놀라게하기 위해 이러한 역사적인 금융 산불을 언급하지 않습니다. 사실, 그러한 경제적 어려움에도 불구하고 주식과 부동산 시장은 여전히 투자자들의 연평균 수익률이 약 10 %에 달했다는 사실을 명심해야합니다! 장기 투자를 할 때 때때로 금융계를 뒤 흔드는 급격한 침체에 대해 (그만큼) 걱정할 필요가 없으며, 어려운시기를 견뎌내 어 좋은 시간을 즐길 수 있습니다.
그러나“하락”시장에 대한 미친 점은 시간을 맞추기가 매우 어렵다는 것입니다. 더욱이, 모기지를 더 빨리 갚기보다는 평소보다 더 많은 돈을 금융 증권에 투자하기로 결정했다면, 그러한 불황 중 하나에 갇혀 결국 손실을 입을 수 있습니다. 따라서 더 안전한 방법은 평소처럼 장기 금융 증권 (예: IRA, 401 (k) s)에 정기적으로 투자하는 것입니다. 할 수있다.
또한 주택 담보 대출을 받기 전에 부동산과 주변 지역을 철저히 조사한 경우 (좀 더 자세히 논의) 시간이 지남에 따라 부동산 가치가 상승 할 것으로 합리적으로 기대할 수 있습니다. 이 경우, 당신은 집에서 더 빨리 주식을 쌓아서 이익을 얻을 수 있습니다 (좋은 재산 보험이있는 한). 그리고 잊지 마세요. 더 많은 돈을 집 에 미리 두는 것은 덜 빌리는 것을 의미합니다. 그리고 그것은 항상 좋은 일입니다!
설명을 위해 다음 두 가지 시나리오를 고려하십시오.
먼저, 연간 이자율 5 %로 $ 100,000 주택에 대해이자 만 있거나 돈이없는 대출을 받았다고 가정 해보십시오. 따라서 모기지 첫해에 원래 빌린 원금 ($ 100,000)에 대해 $ 5,000의이자를 누적하여 총 부채 $ 105,000을 얻게됩니다. 즉, 첫 12
개월 동안 만 모기지 지불을 할 때마다 $ 420가 대출이자 ($ 5,000 / 12 월 = 416.67 $)에 사용됩니다. 즉, 월별 모기지 지불액이 $ 540이면 지불액의 약 78 %가 빌린 금액을 지불하는 데 사용되지 않습니다!
또한 PMI 정책 의 추가 비용을 고려해야한다는 것을 잊지 마십시오 (집을 20 % 미만으로 구입했기 때문에). 위의 시나리오에서 일반적인 정책은 매달 약 $ 40의 비용이 듭니다. 따라서 실제로는 540 달러의 월간 모기지 금액 ($ 420 + $ 40 = $ 460 또는 $ 540 x.85 = 약 $ 460)의 85 %를이자 및 보험료
로 지불해야합니다. 네 집. 그리고 그것은 (재산) 세금 이전입니다!
이제 20 %의 계약금 ($ 20,000)을 선불로 지불 한 후이 같은 $ 100,000 주택을 연간 이자율 5 %로 구입했다고 상상해보십시오. 즉, 대출 기관으로부터 $ 80,000 만 빌리면되며, 모기지 첫해에 이전 예에서보다 대출에 누적 된이자 $ 4,000 또는 $ 4,000를 적게 지불하게됩니다. 따라서,
동일한 월간 모기지 지불액 $ 540 의 62 %만이 첫해에 귀하의 대출에 대한 누적이자를 지불하는 데 사용됩니다 ($ 4,000 / 12 개월 = 약 $ 333; $ 333 / $ 540 = 약..62).
또한, 집에서 최소 20 %를 지불하기로 선택했기 때문에 PMI 정책 의 번거 로움 (및 비용)에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 따라서 첫해에 "이자 전용 모기지 담보"분신과는 대조적으로 힘들게 번 돈의 총 23 %가 첫해에 주택 융자 원금을 상환하는 데 사용됩니다. 대본. 무엇보다도,
총 미결제 잔액이 수년에 걸쳐 감소함에 따라 (고정 이자율로 대출 한 경우) 귀하가 빚진 원금을 더 빨리 갚는 데 월별 모기지 지불금이 점점 더 많이 소비 될 것입니다.
보시다시피, 당신이 빚진 금액을 갚고 당신과의 관계를 종료하는이자 (말장난없이)를 위해 처음부터 모기지 대출 기관에 빚을지는 금액을 줄이는 것이 현명합니다. 대출 제공자-가능한 한 빨리. 대출 기관은 자선가에 의해 운영되지 않으며, 그러한 기관이 재정적 운명에 대해 더 오래 권한을 갖도록 허용할수록, 잊어 버린 경우 수요일 저녁에이자 축적, 수수료 및 괴롭힘 전화 통화 방식에 대해 더 많은 슬픔을 기대할 수 있습니다. 지불. (Re: "우편물에 있습니다, Guv'nah — 저에게 굶주린 불쌍한 아이들에 의해 맹세합니다!" )
그러나 대출 담당자가 돈을 빌리는 것과 관련된 부정적인 측면에 대해 말할 것이라고 기대하지 마십시오. 그들은 대출 기관이 이익을 얻는 방법이므로 가능한 한 오랫동안 그들에게 빚을지기를 원합니다. 다음 섹션에서 모기지 제공자를 이끄는 동기에 대해 더 자세히 설명하겠습니다.
그러나 대출 담당자가 돈을 빌리는 것과 관련된 부정적인 측면에 대해 말할 것이라고 기대하지 마십시오. 그들은 대출 기관이 이익을 얻는 방법이므로 가능한 한 오랫동안 그들에게 빚을지기를 원합니다. 자세히 설명하겠습니다